הרצאות

עדכונים בדבר הרצאות:

ועידת ישראל למשאבי אנוש – ביום ה' – 21/01/2016- תתקיים במרכז הכנסים החדש, בגני התערוכה תל אביב, ועידת ישראל למשאבי אנוש. בועידה מושבים מרתקים ובכלל זה בנושא אתגרי משאבי אנוש בעידן החדש, רגשות רציונליים בניהול, BIG DATA בניהול משאבי אנוש ועוד. בין המרצים נמצא גם עו"ד יוסי חכם ממשרדנו אשר ירצה בדבר חידושים ועדכונים בדיני עבודה. פרטים נוספים על הועידה ניתן למצוא בקישור זה…

קורס בודקי שכר – עו"ד יוסי חכם נבחר על ידי לשכת רואי החשבון להוביל מספר הרצאות בקורס המבוקש להכשרת בודק שכר מוסמך, אשר מיועד לרואי חשבון ויחל ב-5.1. פרטים על הקורס ניתן למצוא באתר לשכת רואי החשבון.

קורס דירקטורים – למעלה ממאה עורכי דין ממחוז חיפה נרשמו לתוכנית להכשרת דירקטורים אשר מתקיימת בלשכת עורכי הדין בחיפה, על ידי המדרשה להשתלמות עורכי דין. בתוכנית משולבים שופטים, ועורכי דין מהמבולים בתחומם ומרוכזת אקדמית על ידי עו"ד פרו'פ יוסף גרוס ועו"ד יוסי חכם ממשרדנו אשר גם בצד הריכוז האקדמי ישתתפו בחלק מההרצאות. הגם שהקורס החל ניתן להירשם להרצאות בודדות, וחברינו עורכי הדין מוזמנים.

 

 

שנה טובה – שנה של צמיחה

לקוחות וחברים

תשע"ג כבר כמעט מאחורינו ונבקש לנצל הזדמנות זו לאחל לכולם שנה טובה, שנה של צמיחה והתחדשות, שנה של בריאות והצלחה

בהזדמנות זו נספר לכם כי משרדנו ממשיך ומתרחב ואנו לא נחסוך מאמצים על מנת להעניק שירות מגוון, מקצועי ואיכותי.

אנו מתרחבים ופתחנו לאחרונה סניף חדש של משרדנו במגדל הנביאים בחיפה. כמו כן אנו שמחים לעדכן על הצטרפותו של עו"ד יגאל דנינו לצוות המשרד. עו"ד דנינו סיים את לימודי המשפטים בהצטיינות באוניברסיטת חיפה, והינו עו"ד משנת 2000. עו"ד דנינו מביא ניסיון משפטי וניהולי עתיר שנים ויעסוק בתחום דיני העבודה, בוררויות וגישורים וכן בנושאי המשפט המינהלי, והוא ינהל את סניף חיפה של חכם את אור-זך, עורכי דין.

אנו מאחלים לכולנו ששנת תשע"ד תהא לא פחות טובה מקודמתה ומזמינים את כולם להצטרף לרשימת הדיוור של משרדנו לקבלת עדכונים וחידושים לשנה החדשה.

"כל שנבקש לו יהי…"

זיכרון דברים – מעמדו, משמעותו ושאלת תוקפו

מה דינו של מסמך אשר נחתם בין הצדדים ונקבע בו כי "הסכם סופי ייחתם בעתיד"? מה אם הסכם סופי לא נחתם ואחד הצדדים עומד על הוצאתו לפועל של המסמך המקדים? מה אם הצדדים נותרו חלוקים או לא הסדירו סוגיות אחרות? בסוגיות אלו ועוד עושה סדר בית המשפט העליון בפסק דין אשר ניתן בחודש 7/13 (ע"א 9247/10)

מאמר זה זו הינו הזדמנות טובה לסקור את עיקר ההלכות הנוגעות לתוקפו ומעמדו של זיכרון דברים

כפי שנסקרו בפסק דינו של בית המשפט העליון.

  • העובדה שנכתב בזיכרון הדברים או במסמך המקדים כי ייחתם הסכם סופי בעתיד יכול להוביל לתוצאה שמדובר בהסכם מחייב אך יכול להוביל גם לתוצאה הפוכה לפיה עסקינן בשלב במשא ומתן כאשר הצדדים טרם נכבלו בהסכם מחייב.
  • הכותרת של המסמך אינה מכתיבה את נפקותו אלא המהות שלו – דהיינו האם המסמך כולל את האלמנטים הנדרשים לכריתת חוזה, קרי גמירת דעת להתקשר בחוזה מחייב מחד, והיות ההסכמה מסוימת (כוללת את הפרטים המהותיים והחיוניים).
  • הדרך לבחינת גמירת הדעת והמסוימות נבחנת לפי מכלול נסיבות העניין.
  • למידת כוונת הצדדים תעשה תוך בחינת מכלול הנסיבות ובכלל זה לשון זיכרון הדברים, תוכנו של המסמך והתנהגות הצדדים.
  • את התנהגות הצדדים בוחנים הן לפני חתימת זיכרון הדברים, הן במהלך החתימה והן לאחריה.
  • יש לבחון את "נוסחת הקשר" המופיעה בחוזה. יש לבחון האם העובדה שהצדדים כללו בזיכרון הדברים הוראה שההסכם כפוף להסכם פורמלי או הסכם עתידי מלמדת כי מדובר בשלב ביניים או בהסכם מחייב
  • דרישת המסוימות נלמדת ממכלול הנסיבות ויכול שתהיה משתנה בהתאם לאופי העסקה ונסיבותיה. כך יכול להיות שבמקרה מסוים היעדרו של מועד התשלום במסמך ילמד על העדרו של תנאי מהותי אך יכול להיות גם אחרת כאשר היעדרו של הפרט יושלם בעתיד על ידי מנגנוני השלמה שנקבעו בדין.
  • ניתן לקבוע כי זיכרון הדברים הינו מסוים דיו גם כאשר חסרים פרטים מסוימים.
  • ניתן לקבוע שנכרת חוזה וכי זיכרון הדברים הינו מסמך מחייב למרות חסרונם של פרטים אך ורק כאשר מדובר בפרטים שניתן להסיק לגביהם שהצדדים לא ראו אותם כתנאים מהותיים לעסקה.
  • יש קשר בין המסוימות לגמירת הדעת: היעדרה של הסכמה לעניין פרט מהותי יכולה ללמד על פגם בגמירת הדעת ולהפך, גמירת דעת ברורה יכולה להעיד כי כל הפרטים המהותיים נסגרו ונותר להסדיר רק את הפרטים התפלים או הפורמליים.

בפסק דינו דן בית המשפט במספר טענות נוספות. כך לדוגמה התמודד אם הטענה האם יש בעובדה כי הצדדים המשיכו לנהל מו"מ כדי ללמד כי אין זיכרון הדברים מחייב. על כך השיב בית המשפט כי לא בהכרח וקבע: " ככלל, התקשרות בזיכרון דברים המהווה חוזה מחייב העומד לעצמו – אך כולל "נוסחת קשר" שלפיה ייחתם הסכם סופי – מצריכה לנהל משא ומתן לאחר החתימה בניסיון לגבש הסכמות לגבי נושאים שנותרו פתוחים. אף ייתכן כי מי מהצדדים יבקש לנהל משא ומתן בניסיון לשנות את תנאי ההסכם – בבחינת הצעה חדשה – וככל שיתקיים מפגש רצונות בעניין כזה או אחר, ייכרת הסכם חדש שיחליף את קודמו. על כן, ניהול משא ומתן לאחר חתימה על זיכרון דברים אינו מוליך בהכרח למסקנה שלא הייתה גמירת דעת להתקשר בו בעת שנחתם. כל מקרה ייבחן לפי מכלול נסיבותיו."

דיון מעניין נערך בשאלה האם אין בהיעדרו של הסדר מועדי התשלום בזיכרון הדברים כדי לפגוע בתוקפו של זיכרון הדברים. שאלה זו נדרשה לאור פסק דין אחר של בית המשפט העליון בו נקבע כי היעדרו של הסדר תשלומים הוביל למסקנה כי מדובר במסמך לא מחייב. בית המשפט אבחן בין המקרים וקבע כי יש להבדיל בין מצב בו סוגית התשלום היתה נושא חשוב ומהותי לצדדים לבין מצב של "חסר", מצב שבו ניתן לבדוק אם ניתן וראוי להשלימו.

בית המשפט חידד וקבע כלל מאוד חשוב והוא: "נדגיש כי העובדה שלא כל הפרטים ו"הקצוות" הוסדרו במלואם אין פירושה שיש לאפשר למי מהצדדים להתנער מההסכם מטעמים שאינם נוגעים במישרין לסוגיות שטרם הוסדרו".

המסקנה המתבקשת היא כי יש לתת את הדעת ולחשוב היטב קודם חתימה על זיכרון דברים או נייר מקדים אחר, שהרי גם אם לא נכללו בו כל הפרטים יכול וימצא בית המשפט כי מדובר בהסכם מחייב לכל דבר, ולא יאפשר לצדדים לסגת ממנו אלא ככל שמדובר במחלוקות לגיטימיות בדבר הפרטים שטרם הוסדרו במסמך.

אין באמור לעיל כדי להוות משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף להתייעצות עם עו"ד מומחה בתחום.

© כל הזכויות שמורות לחכם את אור-זך, עורכי דין, 2013

אכיפת חוזה מול ביטול חוזה – פסק דין חדש וחשוב

על העיקרון לפיו חוזים יש לקיים אין צורך להכביר מילים. רבים גם ערים להשלכות המשפטיות של הפרת חוזה. יחד עם זאת יש הסבורים כי ההשלכות של הפרת חוזה הינן פיצויים כאשר סעד האכיפה אינו מקבל את משקלו הנכון. יש מתבדחים ומתארים גישה זו לפיה חוזה הוא התחייבות לתשלום פיצויים אשר ניתן להשתחרר ממנה על ידי קיום החוזה.

פסק דין חדש של בית המשפט העליון מבצר את מעמדו של סעד האכיפה כסעד ראשון במעלה תוך שהוא מנע ממפר חוזה להשתחרר מהחוזה אפילו כנגד תשלום פיצויים.

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) מעניק לנפגע מהפרתו שלושה סעדים:

1.       אכיפת החוזה

2.       ביטול החוזה

3.       פיצוי כספי (יכול להינתן בפני עצמו או בנוסף לשני הסעדים לעיל שהינם חלופיים).

סעד האכיפה נחשב הראשון במעלה והנפגע מהפרה זכאי לסעד זה זולת למעט בארבעה מקרים (חריגים) הבאים:

1.       החוזה איננו בר- ביצוע.

2.       אכיפת החוזה היא כפייה לעשות פעולה או לקבל עבודה.

3.       מקרה בו אכיפת החוזה תדרוש פיקוח בלתי סביר של בית המשפט.

4.       אכיפת החוזה איננה צודקת בנסיבות העניין.

החלופה המעניינת הינה הרביעית שכן היא פותחת טווח שיקולים רחב לשיקול דעתו של בית המשפט תוך שקילת שיקולים של צדק.

מקרה שהיה כך היה (ע"א 5131/10 אזימוב נ' בנימיני)

הגברת אזימוב רכשה את דירתם של בני הזוג בנימיני.  לזוג בנימיני בן שנפטר ממחלה ובן נוסף החולה במחלת נפש. בעצת חברים החליטו למכור את דירתם תוך מחשבה, כי המעבר לדירה אחרת יעזור להם להתגבר על המשבר שפקד את משפחתם.

הגב' אזימוב הינה אם חד הורית המתגוררת בארצות הברית מזה שנים ולה 3 ילדים. אחד מילדיה סובל מפיגור שכלי, והחלטתה לעלות ארצה היא כדי להתגורר סמוך לאחותה ולהיעזר בה בגידול הילד.

בהסכם המכר בין הצדדים נקבעו המחיר ותנאי התשלום וכן צוין כי במידה ומי מהצדדים יפר אותו, יחויב לשלם לצד שכנגד 10% משווי הדירה, ללא הוכחת נזק.

לאחר שהועברו 3 מתוך חמשת התשלומים, ביקשו הזוג בנימיני להודיע על ביטול הסכם המכר מהסיבה כי הפרידה מהדירה ומהחדר שהיה שייך לבן שנפטר תפגע קשות במצבה הנפשי של הגב' בנימיני, וכתמיכה לטענותיהם הציגו חוות דעת פסיכיאטרית תומכת.

כמו-כן, הודיעו הזוג בנימיני כי יחזירו את כל התשלומים שהועברו אליהם וכן את התשלום שנקבע בהסכם לצד המפר השווים לכ- 10% מסכום הדירה.

הגב' אזימוב עמדה על זכותה לאכיפת הסכם החוזה וטענה שהיא איננה מעוניינת בקבלת הפיצוי המוסכם.

תביעתה של הגב' אזימוב לאכוף את חוזה מכירת הדירה נדחתה ע"י בית המשפט המחוזי, כאשר בית המשפט המחוזי נימק את דחיית סעד האכיפה בשיקולי צדק. בערעור שהוגש לבית המשפט העליון התהפכה התוצאה.

השאלה המרכזית בה דנו שופטי העליון היא האם צדק בית המשפט המחוזי, ששלל מאזימוב את הזכות הנתונה לה עפ"י בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תוך הסתמכות על על החריג הקבוע בחוק לפיו, ניתן להימנע מאכיפת החוזה אם אכיפה זו "בלתי צודקת בנסיבות העניין".

בית המשפט קבע:

"בעת שקילת מכלול הנסיבות כאמור במאזני הצדק, יש להניח על כפות המאזניים גם היבטים של אשמה מוסרית. במסגרת זו תבחן התנהלותו של כל צד לחוזה כלפי משנהו כך למשל ייבחנו לגבי המפר חומרת ההפרה, המאמצים שעשה כדי להימנע לכתחילה מן ההפרה, המניעים להפרה וניסיונותיו לתקן או לצמצם את ממדי הפגיעה שגרמה ההפרה לנפגע ואילו לגבי הנפגע ייבחנו בין היתר אשמו התורם להתרחשות ההפרה וקיום החיובים שנטל על עצמו בחוזה. עוד יונחו על כפות המאזניים שיקולים הנוגעים לנזק שייגרם לנפגע אם לא ייאכף החוזה לעומת הנזק שייגרם למפר אם ייאכף … הנה כי כן, בהידרשו לשאלה האם האכיפה אינה צודקת בנסיבות העניין, על בית המשפט להחליט למי מהצדדים יגרם עוול גדול יותר הן במובן המעשי הן במובן המוסרי אם תתקבלנה טענותיו של הצד שכנגד …

סעד האכיפה יישלל רק אם בית המשפט יגיע למסקנה כי זוהי התוצאה הצודקת ביותר בהתחשב באינטרסים הלגיטימיים של שני הצדדים … אך בעשותו במלאכת השקילה, חשוב לזכור שהנפגע והמפר אינם ניצבים באותה נקודת מוצא, ולנפגע – בלשון השופט (כתוארו אז) מ' חשין בעניין ינאי – "יתרון פתיחה המוקנה לו על פני המפר" (עמ' 779). מאזני הצדק נוטים, על כן, לכתחילה לטובת הנפגע הזכאי לאכיפת החוזה כסעד אשר לו מעמד הבכורה והם יוסיפו וייטו לטובתו אלא אם כן יוכיח המפר כי מתקיימים שיקולים כבדי משקל ההופכים את האכיפה לבלתי צודקת בנסיבות העניין וכי אי-הצדק שייגרם מהאכיפה הוא חמור ומהותי במיוחד … בהתאם לכך הודגש בפסיקה לא אחת כי יש להעדיף את הנפגע התמים על המפר שפעל בניגוד להתחייבותו בחוזה, כי לא כל הכבדה על המפר תוביל לשלילת זכותו של הנפגע לאכיפה וכי רק אם יוכיח המפר שקיים פער ניכר ביותר בין העוול שיגרם לו מאכיפת החוזה ובין העוול שייגרם לנפגע אם יסתפק בפיצויים, תענה בקשתו לפטור מאכיפה".

בית המשפט העליון לאחר שקילת השיקולים לפי המתווה לעיל החליט לקבל את הערעור וחייב את המשיבה למסור את הדירה כנגד רצונה ולקיים את החוזה.

עוד יצוין כי בקשה לאפשר דיון נוסף על פסק הדין נדחתה.

חשיבות פסק הדין (מעבר לעובדה שלראשונה נדרש בית המשפט העליון לסוגיה) הינה בהדגשה של סעד האכיפה כסעד ראשון במעלה כאשר גם נכונות לתשלום פיצויים אין באפשרותה לשחרר את המפר מקיום החוזה אלא במקרים חריגים כמתואר לעיל.

אין באמור לעיל כדי להוות משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף להתייעצות עם עו"ד מומחה בתחום.

© כל הזכויות שמורות לחכם את אור-זך, עורכי דין, 2013

הארכת תוקף נוהל גילוי מרצון לרשות המיסים

נוהל גילוי מרצון על נכסים והכנסות מחוץ לישראל – הוראת שעה (פניה באופן אנונימי)

ביום 15.11.11, פורסם נוהל חדש של רשות המיסים בנושא גילוי מרצון על נכסים המוחזקים על ידי ישראלים כגון כספים, רכוש, הון וכו' (להלן "נכסי חוץ") אשר ההכנסות בגינם לא דווחו עד כה בישראל ומכאן שלא שולם בגינם מס.
הוראת השעה מאפשרת לבצע גילוי מרצון אשר יקנה באותם מקרים חסינות מנקיטה בהליך הפלילי (במישור המס בלבד) וכן, יעניק הקלות במישור הגבייה – ריבית, הפרשי הצמדה וקנסות.
הוראת השעה הייתה בתוקף עד ליום 30.6.12 וכיום ניתן לה ארכה עד ליום 27.9.12.
לאחר המועד הנ"ל, לא יינתנו הקלות במסגרת הוראת שעה זו. יוער כי, הוראת השעה אינה חלה על גילויים וחשיפתם של כספים, רכוש והון המוחזקים בתוך מדינת ישראל.

רקע כללי

עד ליום 31.12.02, שיטת המס הנהוגה במדינת ישראל הייתה שיטת מס טריטוריאלית, לאור זאת, חלק גדול מהכנסות שהופקו בחו"ל ע"י תושבי ישראל לא נכללו בבסיס המס בישראל.
בעקבות תיקון 132 לפקודת מס הכנסה שנכנס לתוקף ביום 1.1.03 הפכה שיטת המס בישראל לשיטת מיסוי פרסונאלי, לפיה, "תושב ישראל" (יחיד ותאגיד) יחויב במס בישראל על כל נכסיו ללא קשר לשאלה היכן הופקו וצמחו או נתקבלו ההכנסות.

הפעלת הנוהל

הבקשה תכלול את העובדות הרלוונטיות ותוגש ללשכת מנהל רשות המיסים.
לאחר קליטתה, תעבור הבקשה בחינה מקדמית שמטרתה לקבוע האם אותו מקרה שפורט עונה על הקריטריונים המצוינים.
במתן הבקשה יש לכלול את מרב הפרטים הכוללים בין היתר את סכום ההון הצבור בחו"ל, סוגי ההכנסות שנצברו לאורך השנים, מקור ההון בחו"ל, רשימת התיעוד והמסמכים הרלוונטיים.
קיימת אפשרות לפניה אנונימית שתופנה ע"י ידי מנהל הרשות לפקיד השומה הרלוונטי, מייצג / ב"כ המבקש יוכל לקיים דיונים עם פקיד השומה לפי הוראת השעה לגילוי מרצון.

כיום, כדאי לנצל את ההזדמנות לפיה ניתן לקיים מו"מ אנונימי מול רשויות המס ולזכות בהקלות על פי הוראת שעה.

חוק הסוכן – חוק חדש ביחסי ספק סוכן

חוק חוזה סוכנות (סוכן מסחרי וספק), התשע"ב 2012

ביום 27.2.12 פורסם  חוק חוזה סוכנות (סוכן מסחרי וספק), התשע"ב 2012

החוק מביא לעיגון זכויות הסוכנים ומעניק הגנה לסוכן המסחרי בעת סיום ההתקשרות עם הספק.

החוק נכנס לתוקפו ביום 27.4.12.

החוק מסדיר את היחסים בין הסוכן לספק בעת סיום ההתקשרות בניהם.

מלבד ההודעה המוקדמת שהוגנה בחוק, קובע החוק שהסוכן יהא זכאי לפיצוי עבור עבודתו, פיתוח המוניטין של הספק והשיווק אשר בנה לאותו ספק.

מי הוא סוכן

סוכן מוגדר בחוק כ "מי שעיסוקו באיתור לקוחות או בפעילות שמטרתם להביא להתקשרות בחוזה בין לקוח לספק בקשר לרכישת טובין המשווקים על ידי הספק".

החוק מתייחס אך ורק למקרים אשר לא מתקיים  בהם לגבי הצדדים קשר של יחסי עובד מעביד או קשרי שותפות.

חובת הודעה מוקדמת

חלקו הראשון של החוק קובע את חובת הצדדים ליתן הודעה מוקדמת קודם להפסקת ההתקשרות. החוק מגדיר את תקופת ההודעה המוקדמת ודרך ההודעה על הפסקת העבודה;

צד לחוזה רשאי להודיע על סיום החוזה בניהם בהודעה מראש ובכתב, כאשר החוק מגדיר את זמן ההודעה מראש לפי תקופת העסקה, לדוגמה:
במהלך ששת חודשים ראשונים – שבועיים.

מתחילת החודש השביעי ועד לשנה הראשונה – חודש.

שנה שנייה – חודשיים, וכן הלאה עד השנה השישית ואילך – שישה חודשים.

ספק יכול להורות לסוכן המסחרי להפסיק לאלתר לפעול בעבורו כסוכן; ואולם אם הורה הספק לסוכן כאמור, ישלם לו פיצוי בעד  התקופה שלגביה יפסיק הסוכן לפעול בעבורו (כלומר, ישולם לסוכן שכר לגבי החודשים בהם אמור היה לעבוד – תקופת ההודעה המוקדמת).

חישוב שכר ההודעה המוקדמת

דמי ההודעה המוקדמת יהיו בסכום השווה למכפלה של תקופת ההודעה המוקדמת בממצע של רווחי הסוכן המסחרי במחצית השנה שקדמה לסיום חוזה הסוכנות או במחצית השנייה של תקופת החוזה, לפי התקופה הקצרה.

בית המשפט רשאי בנסיבות מסוימות להפחית את הפיצוי שמגיע.

פיצוי בגין הפסקת החוזה
החלק השני של החוק אשר מהווה אף חידוש מעבר לפסיקה (אשר הכירה בחובת הודעה מוקדמת של זמן סביר) קובע כי הסוכן זכאי לפיצוי מהספק בשל התקשרות של הספק עם לקוחות חדשים או בשל גידול משמעותי בהיקף עסקיו של הספק עם לקוחות קיימים (בתנאים מסוימים המוגדרים בחוק). כלומר, הסוכן זכאי לפיצוי כספי בגין המוניטין שבנה לספק.

סכום הפיצוי

סוכן מסחרי יהיה זכאי לפיצוי מהספק בשל התקשרויות של הספק עם לקוחות חדשים או בשל גידול משמעותי בהיקף עסקיו של הספק עם לקוחות קיימים, סכום הפיצוי יהיה שווה לרווח החודשי הממוצע בעד כל שנה שבה היה חוזה הסוכנות בתוקף, עד לתקרה של 12 חודשים.

"הרווח החודשי הממוצע" –  ממוצע הרווח העודף החודשי שצמח לסוכן המסחרי בשלוש השנים קדמו לסיום חוזה הסוכנות או בתקופה שבה היה החוזה בתוקף, לפי התקופה הקצרה;

"רווח עודף" – רווח עקב התקשרות של ספק עם לקוחות חדשים או עקב גידול משמעותי בהיקף עסקיו של הספק עם לקוחות קיימים, שהסוכן המסחרי היה הגורם היעיל ליצירתם.

הקריטריונים לקבלת פיצוי בגין מוניטין

החוק הגדיר 3 תנאים לקבלת פיצוי בגין מוניטין:

(1)     חוזה הסוכנות היה בתוקף שנה לפחות;

(2)      בתקופת חוזה הסוכנות, הסוכן המסחרי היה הגורם היעיל להתקשרות או לגידול בהיקף העסקים כאמור;

(3)     ההתקשרות או גידול בהיקף העסקים כאמור מניבים פירות לספק גם לאחר תום תקופת חוזה הסוכנות.

בית המשפט רשאי בנסיבות מסוימות להפחית את הפיצוי שמגיע.

המגבלות שבחוק

מדובר בחוק קוגנטי, כלומר, הספק לא יוכל לגרוע מהוראות החוק אלא לטובת הסוכן המסחרי בלבד.
לפיכך, גם אם נחתם הסכם בכתב בין הספק לסוכן, לא ניתן יהיה לגרוע מזכויות הסוכן אשר נקבעו בחוק וניתן יהיה רק לקבוע תנאים טובים יותר.

הפסקת עבודה בשל הפרת חוזה של הסוכן

ספק לא יהיה חייב בפיצוי אם חוזה הסוכנות בוטל על ידו כדין בשל הפרת החוזה על ידי הסוכן המסחרי.

תוקפו של החוק

שאלה מעניינת אשר לא הובהרה בחוק הינה מה דינם של חוזים אשר נחתמו טרם כניסת החוק לתוקף.

מכל מקום כדאי לספקים לשקלל את עלויות החוק החדש בחוזים החדשים אשר נחתמים עם סוכנים.

זכרון דברים

המחברים : עו"ד עמיקם אור-זך ועו"ד יוסי חכם

 פעמים רבות עסקה למכירת / רכישת דירה מתחילה בזכרון דברים שנערך בין הצדדים עוד קודם פנייה לעורך הדין. באם נחתמה העסקה ויצאו הצדדים לדרך אזי ברוב המקרים לא מתעוררת בעיה. הצרות מתחילות כאשר העסקה אינה נחתמת או שאחד הצדדים מבקש להתחרט – או אז מתחילות הבעיות.

 מעשה שהיה – זוג נחמד פרסם בלוח את דירתו למכירה. והלוח עשה את שלו, וקונים רבים שיחרו לפתחם על מנת לרכוש את הדירה. לבסוף נחתם בבית המוכרים זכרון דברים ובו סוכם בין הצדדים כי תימכר הדירה לקונים. סיכמו הצדדים המחיר ומועד המסירה ועוד סיכמו כי חוזה מפורט יערך אצל עורך הדין.

לאחר מספר ימים הגיעו הצדדים לעורך הדין אשר החל לבחון העסקה ולשאול השאלות המתאימות. לדאבון המוכרים התברר כי באם תצא העסקה לפועל אזי חייבים הם לשלם מכיסם לאוצר המדינה מס שבח מקרקעין בסך לא מבוטל של עשרות אלפי דולרים. הסיבה לחיוב במס היתה לאור העובדה כי בעבר מכרו המוכרים דירה בפטור וטרם חלפו 4 שנים כנדרש בחוק (במקרה זה חלפו קצת יותר מ-3 שנים).

המוכרים אשר הדבר האחרון שבו חפצו היה העשרת קופת המדינה הודיעו לקונים כי בנסיבות אלו הם חוזרים בהם מהעסקה והציעו לקונים לעשות את החוזה בעוד עשרה חודשים. הקונים מצידם סירבו ועמדו על ביצוע החוזה כפי שנקבע בזכרון הדברים.

 והצדק עם מי ?

 על מנת לדעת האם זכרון דברים מחייב יש להבין התנאים לעריכת עסקת מקרקעין. חוק המקרקעין קובע כי עסקת מכר מקרקעין טעונה הסכם בכתב. בעבר רווחה הגישה בבית המשפט כי על מנת שהמסמך יחייב עליו לעמוד בשני תנאים מצטברים. האחד – כי במסמך נכללו כל הפרטים המהותיים לעסקה (דרישת המסוימות), והשני – כי ניתן ללמוד מהמסמך על רצינותם של הצדדים להתקשר בחוזה מחייב (גמירת דעת). בשנים האחרונות חל כרסום ניכר בדרישת המסוימות וכובד המשקל עבר לשאלת גמירת הדעת, דהיינו, די בכך שניתן ללמוד מן המסמך כי הצדדים רציניים דיו בעסקת הדירה כדי לקבוע כי עסקינן בחוזה מחייב, ואפילו חסרים פרטים במסמך ימצא ביהמ"ש הדרך להשלימם בשלב מאוחר יותר.

עוד נקבע פעמים רבות בפסיקת בתי המשפט כי הכותרת של המסמך אינה משנה, על משקל אל תסתכל בקנקן – אלא במה שיש בו. הווה אומר אפילו מכונה המסמך בכותרת של "זכרון דברים" או "חוזה מוקדם" או "טיוטת עקרונות" וכד', הרי באם המסמך מלמד על גמירת דעתם של הצדדים למכירת הדירה עסקינן בחוזה מחייב.

וכבר ניתן תוקף בפסקי דין לעסקאות מקרקעין אשר נכתבו בראשי תבות על מפיות של בתי קפה ומסעדות.

 המשמעות הנגזרת מהאמור לעיל הינה כי אותו זכרון הדברים המצטייר לנגד עיננו שבו חותמים הצדדים על מסמך הכולל את פרטי הדירה, זהות הצדדים והמחיר, הוא נייר שברוב המקרים יש לו תוקף של חוזה מחייב לכל דבר ועניין.

אין מדובר רק בנייר שאם לא יעמדו מאחוריו המוכרים ניתן יהיה לחייבם בפיצוי, אלא מדובר בהתחייבות תקפה לכל דבר ועניין אשר מאפשר לקונים לפעול לאכיפתה ע"י רישום הערת אזהרה בטאבו מחד ופניה לבית המשפט על מנת שיחייב המוכרים למסור הדיר מאידך.

 פעמים רבות מוכר הדירה אינו ער למכשולים אשר עלולים לצוץ בעת הניסיון לממש את העסקה. יכולות אלו להיות בעיות מס כפי שפורט לעיל, אך קיימות בעיות נוספות דוגמת בעיות ברישום הזכויות, חריגות בניה, עיקולים או צרות אחרות אשר יעמידו את המוכר במצב של הפרת חוזה אל מול הקונה, באם ירצה לסגת מזכרון הדברים.

גם הקונה החותם על זכרון דברים אינו חף מסיכונים. פעמים רבות מימון הרכישה באמצעות משכנתאות הינו הליך מורכב ומסובך המצריך זמן מתאים וקונה אשר כובל את עצמו בלו"ז תשלומים בזכרון הדברים עלול להימצא בבעיה לכשיתברר כי אינו יכול לעמוד בלו"ז זה.

 המסקנה המתבקשת הינה כי קודם לחתימת חוזה מחייב רצוי הוא כי הצדדים ייוועצו בעורך דין העוסק בנדל"ן על מנת שיחווה דעתו בדבר העסקה ויפעל לנסח מסמך המשקף את רצון הצדדים מבלי שאלו ימצאו ניזוקים. משקבענו כי ברוב המקרים זכרון דברים הינו מסמך מחייב אזי כאמור מוצע להימנע מעריכתו קודם לייעוץ מקצועי אצל עורך הדין.

 היה ובכל זאת היד רותחת והעסק בורחת ואנו בכל זאת מבקשים לערוך זכרון דברים אשר לא יחייב כחוזה מצד אחד אך יחייב בפיצוי את המתחרט מצד שני, אזי שומה עלינו להקפיד על מספר כללים חשובים.

האחד – לקבוע כי זכרון הדברים ניתן לביטול בכפוף לתשלום פיצוי כספי ו/או לציין בצורה מפורשת וברורה בזכרון הדברים כי אין הוא מהווה חוזה למכירת המקרקעין אלא כאמור רק התחייבות לערוך חוזה שכזה.

השני – לקבוע סעד סביר (פיצוי) מוגדר ובלעדי למקרה של ביטול או הפרת ההתחייבות – זכרון הדברים.

השלישי – לציין מפורשות בזכרון הדברים כי הוא אינו לרישום בטאבו וכי לא ניתן לרשום הערת אזהרה על פיו.

 * הערה חשובה – מאמר זה הינו מטבע הדברים חלקי ומצומצם ומהותו טיפים על קצה המזלג. אין מאמר זה מהווה ייעוץ משפטי ובשום פנים ואופן אין הוא מהווה תחליף להתייעצות עם עו"ד העוסק בנדל"ן קודם לביצוע העסקה.

אין באמור לעיל כדי להוות משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף להתייעצות עם עו"ד מומחה בתחום!

 © כל הזכויות שמורות לחכם את אור-זך, עורכי דין, 2006