העלאת מס רכישה למשקיעים

מאת: עו"ד גלית אבוחצירא

לאחרונה משרד האוצר הורה על העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה, זאת כחלק מניסיונותיו להתמודד עם משבר הדיור ולשם ריסון הביקושים לדירות להשקעה.

כניסתו לתוקף של תיקון מס' 81 לחוק מיסוי מקרקעין הוקדמה באופן פתאומי, בכשבוע ימים מהמועד המתוכנן, מחשש כי בתקופה זו יסתערו המשקיעים על הדירות הפנויות, המהוות היצע מוגבל, כך שלא יוותרו דירות עבור מחוסרי הדיור והזוגות הצעירים.

ע"פ ההוראות החדשות שתוקפן החל מיום 24.6.15 ועד ליום 31.12.2020 (הוראת שעה לכחמש שנים) כל מי שרוכש דירת מגורים שאינה דירתו היחידה, ישלם מס רכישה גבוה יותר מזה שהיה הנהוג עד עתה (5%-7%) ע"פ מדרגות מס חדשות שנקבעו :

על חלק השווי שעד 4,800,605  ₪ יחול מס רכישה בשיעור של 8% ועל חלק השווי העולה על סכום זה יחול מס רכישה בשיעור של 10%.

יוער כי מדרגות אלה רלוונטיות גם לרוכשי דירות מגורים שאינם תושבי ישראל, הגם שזו דירתם היחידה בישראל.

ספק בעיני אם יש בכוחו של מהלך זה לבדו להשפיע על השוק כך שיצמצם את פלח המשקיעים המוערך כיום בכ-25% מכלל רוכשי הדירות, שכן פלח זה מתאפיין לרוב באיתנות כלכלית.

מאידך, ממילא צפויים מהלכים נוספים של הממשלה להפחתת מחירי הדירות ולהגדלת ההיצע של דירות למגורים ועל כך יש להתעדכן מפעם לפעם.

  אין באמור לעיל כדי להוות משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף להתייעצות עם עו"ד מומחה בתחום.

© כל הזכויות שמורות לחכם את אור-זך, עורכי דין, 2015

הפרת חוזה – שיקולי צדק בעת ביטול חוזה

מאת: עורך דין יוסי חכם ועורכת דין גלית בן עזרי

נכרת חוזה והנה הצד השני מפר אותו. האם אני זכאי לבטל את החוזה עקב הפרתו? מדובר בשאלה חשובה מאוד שכן אם אבטל את החוזה (הגם שהיתה הפרה מצד הצד השני) מבלי שעמדה לי זכות לעשות כן אני עלול למצוא את עצמי במצב בו אני מפר את החוזה.

לאחרונה נדרש בית המשפט העליון לסוגיה עד כמה לשיקולי צדק יש מקום בתהליך קבלת ההחלטה לביטול חוזה, אך נעמוד תחילה על כמה מושכלות יסוד.

ראשית, יש להבחין בין הפרת חוזה שהיא יסודית לעומת הפרה שאינה יסודית.

בעוד הפרת חוזה מוגדרת ככל מעשה או מחדל שהם בניגוד לחוזה, לא כך לגבי הפרה יסודית. הפרה יסודית מוגדרת בחוק בשני אופנים.

הראשון, כהפרה אשר אדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה (הפרה יסודית מסתברת) כלומר, בית המשפט בוחן באופן אובייקטיבי האם ההתחייבות שהופרה מהווה תנאי חשוב או מרכזי בחוזה.

השני, הפרה יסודית יכולה להיות מוגדרת גם ע"י הצדדים לחוזה אשר בהסכמה קובעים מהן ההתחייבויות אשר הפרתן תחשב כהפרה יסודית (הפרה יסודית מוסכמת). קביעת הפרה כהפרה יסודית מוסכמת יכולה לחסוך לצדדים את אי הוודאות הכרוכה במבחן האובייקטיבי אשר ינסה לגלות האם מדובר בהפרה יסודית מסתברת או שלא.

קביעתה של הפרה כהפרה יסודית מסתברת אינה תמיד משימה פשוטה ולא ניתן לקבוע כלל גורף באשר לשאלת יסודיות ההפרה. ייתכן כי מה שיחשב להפרה יסודית במקרה אחד, ייחשב להפרה שאינה יסודית במקרה אחר. התשובה לכך משתנה ממקרה למקרה ועל מנת להכריע בה, בית המשפט נדרש להעריך את מכלול הנסיבות של אותו מקרה ולקחת בחשבון את העובדות שהיו בידיעתו של המתקשר הסביר במועד כריתת החוזה.

לעתים איחור של ימים אחדים בקיום התחייבות להספקת נכס או לביצוע תשלום על פי חוזה עשוי להיות חסר משמעות. ואולם, במקרה אחר בו ההתקשרות היא למתן שירותים לאירוע מסוים שאמור להתקיים ביום מסוים למשל שירותי צילום לחתונה, גם איחור של כמה שעות יכול להיחשב כהפרה יסודית אשר אין בתיקונו המאוחר כל תועלת.

מדוע חשובה האבחנה בין הפרה יסודית לשאינה יסודית?

במקרה של הפרה יסודית, החוק מקנה לנפגע זכות אוטומטית ובלתי מסויגת לביטול החוזה, כסעד אלטרנטיבי לסעד האכיפה. (ראוי לציין כי גם הפעלת זכות זו מותנית בקיומו של תום לב אצל הצד הנפגע (המבטל). כלומר, אם הביטול נעשה מתוך מניע קנטרני ותו לא (נבל ברשות החוזה), יכול ולא תהיה לנפגע זכות לביטול. כבר נקבע בפסיקת בית המשפט לא אחת כי אין ליתן הכשר להתנהלות של נפגע ה"אורב" בחוסר תום לב להזדמנות לבטל את ההסכם משיקולים סובייקטיביים שלו).

בשונה מהפרה יסודית, מי שנפגע מהפרה לא יסודית של החוזה רשאי לעיתים לבטל את החוזה, אולם במקרה זה זכותו אינה מוחלטת אלא מסויגת בלבד. הנפגע יהיה רשאי לבטל את החוזה רק לאחר שנתן תחילה למפר אורכה לתקן את ההפרה והחוזה לא קוים תוך זמן סביר לאחר מכן. יתרה מזאת, גם אם לא תוקנה ההפרה, יש מקרים בהם לא נכון לבטל את החוזה, ורשאי בית המשפט להפעיל שיקול דעת שיפוטי ולהורות כי ביטול החוזה אינו צודק בנסיבות המקרה.

שיקולי צדק נובעים לרוב מהאירוע נשוא הסכסוך וחותרים לעשיית צדק בין הצדדים לחוזה. שיקולים אלה יופעלו לאחר בחינה למי מהצדדים נגרם נזק גדול יותר בשים לב להתנהגות הצדדים לאורך יחסיהם המשפטיים.

לאחרונה דן בית המשפט העליון בשאלה מעניינת ביחס לזכות הביטול של הנפגע, והיא – האם יש מקום לשקול את מידת האשם של המפר וכן שיקולי צדק כלליים הנוגעים להתנהגותו, גם כאשר עסקינן בהפרה יסודית? [ ע"א 7403/11 בשמא השקעות ומימון בע"מ נ' אליהו ניאגו ואח' (פורסם בנבו) ]

פסק דין זה מפי כב' השופטת א' חיות, שניתן ביום 13.8.13 מאמץ את גישת המלומד פרופ' דויטש לפיה זכות הביטול הנתונה לנפגע בשל הפרה יסודית של החוזה אינה כפופה לשיקול כללי של צדק שכן מלשון החוק ניתן ללמוד על קיומו של הסדר שלילי. בית המשפט מוסמך לשלול ביטול חוזה מטעמי צדק רק במקרה של הפרה שאינה יסודית, ואילו במקרה של הפרה יסודית לנפגע זכות אוטומטית לביטול החוזה ואין מקום לסייגה.

ביהמ"ש העליון אינו מכריע בשאלה העקרונית האם יש מקום לשקול את מידת האשם של המפר (שיקולי צדק) לצורך הסיווג האם מדובר בהפרה יסודית או לא. במקרה הנדון בפסק הדין, על אף שהתנהגותו של הצד המפר היתה מקוממת נקבע כי מדובר במקרה מובהק של הפרה לא יסודית שאינה מצדיקה את ביטול החוזה.

כב' השופט י' עמית מציין כי ככלל אצבע, בכל מקרה של ספק אם יש לסווג את ההפרה כיסודית או לא, הנטייה היא לסווג את ההפרה כלא יסודית, על מנת לאפשר לבית המשפט להכניס שיקולי צדק למשוואה.

תשומת הלב לעובדה כי ביטול חוזה הוא סעד עצמי ומשכך מדובר במהלך די מסוכן, המצריך קריאה נכונה של המצב המשפטי. יש לקחת בחשבון שאם הודעת ביטול החוזה נעשתה שלא כדין, כלומר אינה עומדת בקריטריונים הדרושים, קיים חשש שבעקבותיה ייחשב הצד המבטל בעצמו למפר החוזה ואף עלול להיות מחויב בתשלום פיצויים. על כן, בכל מקרה שבו צד לחוזה לא מקיים את התחייבויותיו ע"פ החוזה, או מקיימן באופן חלקי מומלץ להסתייע בליווי משפטי מעו"ד הבקיא בתחום.

אין באמור לעיל כדי להוות משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף להתייעצות עם עו"ד מומחה בתחום.

© כל הזכויות שמורות לחכם את אור-זך, עורכי דין, 2013

זיכרון דברים – מעמדו, משמעותו ושאלת תוקפו

מה דינו של מסמך אשר נחתם בין הצדדים ונקבע בו כי "הסכם סופי ייחתם בעתיד"? מה אם הסכם סופי לא נחתם ואחד הצדדים עומד על הוצאתו לפועל של המסמך המקדים? מה אם הצדדים נותרו חלוקים או לא הסדירו סוגיות אחרות? בסוגיות אלו ועוד עושה סדר בית המשפט העליון בפסק דין אשר ניתן בחודש 7/13 (ע"א 9247/10)

מאמר זה זו הינו הזדמנות טובה לסקור את עיקר ההלכות הנוגעות לתוקפו ומעמדו של זיכרון דברים

כפי שנסקרו בפסק דינו של בית המשפט העליון.

  • העובדה שנכתב בזיכרון הדברים או במסמך המקדים כי ייחתם הסכם סופי בעתיד יכול להוביל לתוצאה שמדובר בהסכם מחייב אך יכול להוביל גם לתוצאה הפוכה לפיה עסקינן בשלב במשא ומתן כאשר הצדדים טרם נכבלו בהסכם מחייב.
  • הכותרת של המסמך אינה מכתיבה את נפקותו אלא המהות שלו – דהיינו האם המסמך כולל את האלמנטים הנדרשים לכריתת חוזה, קרי גמירת דעת להתקשר בחוזה מחייב מחד, והיות ההסכמה מסוימת (כוללת את הפרטים המהותיים והחיוניים).
  • הדרך לבחינת גמירת הדעת והמסוימות נבחנת לפי מכלול נסיבות העניין.
  • למידת כוונת הצדדים תעשה תוך בחינת מכלול הנסיבות ובכלל זה לשון זיכרון הדברים, תוכנו של המסמך והתנהגות הצדדים.
  • את התנהגות הצדדים בוחנים הן לפני חתימת זיכרון הדברים, הן במהלך החתימה והן לאחריה.
  • יש לבחון את "נוסחת הקשר" המופיעה בחוזה. יש לבחון האם העובדה שהצדדים כללו בזיכרון הדברים הוראה שההסכם כפוף להסכם פורמלי או הסכם עתידי מלמדת כי מדובר בשלב ביניים או בהסכם מחייב
  • דרישת המסוימות נלמדת ממכלול הנסיבות ויכול שתהיה משתנה בהתאם לאופי העסקה ונסיבותיה. כך יכול להיות שבמקרה מסוים היעדרו של מועד התשלום במסמך ילמד על העדרו של תנאי מהותי אך יכול להיות גם אחרת כאשר היעדרו של הפרט יושלם בעתיד על ידי מנגנוני השלמה שנקבעו בדין.
  • ניתן לקבוע כי זיכרון הדברים הינו מסוים דיו גם כאשר חסרים פרטים מסוימים.
  • ניתן לקבוע שנכרת חוזה וכי זיכרון הדברים הינו מסמך מחייב למרות חסרונם של פרטים אך ורק כאשר מדובר בפרטים שניתן להסיק לגביהם שהצדדים לא ראו אותם כתנאים מהותיים לעסקה.
  • יש קשר בין המסוימות לגמירת הדעת: היעדרה של הסכמה לעניין פרט מהותי יכולה ללמד על פגם בגמירת הדעת ולהפך, גמירת דעת ברורה יכולה להעיד כי כל הפרטים המהותיים נסגרו ונותר להסדיר רק את הפרטים התפלים או הפורמליים.

בפסק דינו דן בית המשפט במספר טענות נוספות. כך לדוגמה התמודד אם הטענה האם יש בעובדה כי הצדדים המשיכו לנהל מו"מ כדי ללמד כי אין זיכרון הדברים מחייב. על כך השיב בית המשפט כי לא בהכרח וקבע: " ככלל, התקשרות בזיכרון דברים המהווה חוזה מחייב העומד לעצמו – אך כולל "נוסחת קשר" שלפיה ייחתם הסכם סופי – מצריכה לנהל משא ומתן לאחר החתימה בניסיון לגבש הסכמות לגבי נושאים שנותרו פתוחים. אף ייתכן כי מי מהצדדים יבקש לנהל משא ומתן בניסיון לשנות את תנאי ההסכם – בבחינת הצעה חדשה – וככל שיתקיים מפגש רצונות בעניין כזה או אחר, ייכרת הסכם חדש שיחליף את קודמו. על כן, ניהול משא ומתן לאחר חתימה על זיכרון דברים אינו מוליך בהכרח למסקנה שלא הייתה גמירת דעת להתקשר בו בעת שנחתם. כל מקרה ייבחן לפי מכלול נסיבותיו."

דיון מעניין נערך בשאלה האם אין בהיעדרו של הסדר מועדי התשלום בזיכרון הדברים כדי לפגוע בתוקפו של זיכרון הדברים. שאלה זו נדרשה לאור פסק דין אחר של בית המשפט העליון בו נקבע כי היעדרו של הסדר תשלומים הוביל למסקנה כי מדובר במסמך לא מחייב. בית המשפט אבחן בין המקרים וקבע כי יש להבדיל בין מצב בו סוגית התשלום היתה נושא חשוב ומהותי לצדדים לבין מצב של "חסר", מצב שבו ניתן לבדוק אם ניתן וראוי להשלימו.

בית המשפט חידד וקבע כלל מאוד חשוב והוא: "נדגיש כי העובדה שלא כל הפרטים ו"הקצוות" הוסדרו במלואם אין פירושה שיש לאפשר למי מהצדדים להתנער מההסכם מטעמים שאינם נוגעים במישרין לסוגיות שטרם הוסדרו".

המסקנה המתבקשת היא כי יש לתת את הדעת ולחשוב היטב קודם חתימה על זיכרון דברים או נייר מקדים אחר, שהרי גם אם לא נכללו בו כל הפרטים יכול וימצא בית המשפט כי מדובר בהסכם מחייב לכל דבר, ולא יאפשר לצדדים לסגת ממנו אלא ככל שמדובר במחלוקות לגיטימיות בדבר הפרטים שטרם הוסדרו במסמך.

אין באמור לעיל כדי להוות משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף להתייעצות עם עו"ד מומחה בתחום.

© כל הזכויות שמורות לחכם את אור-זך, עורכי דין, 2013

כתבה בהד הקריות – זכרון דברים – חתמת שילמת

ביום 25/2/2011 פורסמה כתבה בעיתון הד הקריות בנושא ההשלכות של חתימה על זכרון דברים. הכתבה דנה בהשלכות המשפטיות שיש בחתימה על זכרון דברים. עורך דין עמיקם אור-זך, ממשרד חכם את אור-זך, עורכי דין, מציע בכתבה להקפיד על שלושה כללים:

לציין בכתב כי ניתן לבטל את זכרון הדברים בכפוף לתשלום פיצוי כספי, או ציינו בצורה מפורשת כי אין המסמך מהווה חוזה למכירה אלא התחייבות לעריכת חוזה.

לקבוע פיצוי מוגדר ובלעדי במקרה של ביטול או הפרת ההתחייבות

לציין במפורש כי זכרון הדברים אינו לרישום בטאבו וכי לא ניתן לרשום הערת אזהרה על פיו.

אין באמור לעיל כדי להוות משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף להתייעצות עם עו"ד מומחה בתחום.

© כל הזכויות שמורות לחכם את אור-זך, עורכי דין, 2011

פרישה ממשא ומתן – האם חוסר תום- לב – פסק דין של משרדנו

מוכרים מצאו קונים פוטנציאליים לדירתם. התנהל מו"מ בין הצדדים והנושא הועבר להמשך טיפולם של עורכי דין. טיוטות חוזה הוחלפו בין הצדדים אך חוזה טרם נחתם. הלכו המוכרים ומכרו את דירתם לאחרים. הקונים הפוטנציאליים אשר החמיצו את רכישת הדירה הגישו תביעה לבית המשפט בטיעון כי המוכרים נהגו בחוסר תום לב עת ניהלו במקביל מו"מ עם קונים אחרים אשר להם נמכרה הדירה בסופו של יום.

סוגיה זו עמדה לדיון בבית המשפט אשר דחה את התביעה וקבע כי לא נפל כל פגם בהתנהגות המוכרים. המוכרים ייוצגו ע"י עו"ד עמיקם אור-זך ממשרד עורכי דין חכם את אור-זך.

נקודת המוצא אשר עמדה בפני בית המשפט היתה כי אין מחלוקת שעל צדדים למו"מ החובה לשאת ולתת בדרך מקובלת ובתום לב כאמור בסעיף 12(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973.

"על צד למשא ומתן מוטל לכלכל את מהלכיו בתום-לב, משמע בהגינות, תוך התחשבות גם בציפיות ובאינטרסים של הצד האחר ותוך נאמנות לרוח העיסקה ולמטרתה (לסיכום ההלכה ראו ע"א 6370/00 קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ (להלן – פרשת קל בנין [3]), בעמ' 298-297 בפסק-דינו של חברי הנשיא, והאסמכתאות המאוזכרות שם)." (ע"א 8144/00 עלריג נכסים (1987) בע"מ נ' ברנדר, פ"ד נז(1), 158, 170, 20.11.2002).

יחד עם זאת חשוב לזכור כי פרישה ממשא ומתן אינה בהכרח מצביעה על העדר תום לב:

"הקשר הנוצר בין צדדים למשא ומתן הוא גמיש מעצם טיבו ורופף מן הקשר הנובע מחוזה. משא ומתן מיועד לא רק לשם קביעת תוכן החוזה, אלא גם כדי לאפשר לצדדים להחליט אם אכן ייערך ביניהם חוזה. לפיכך, לא כל משא ומתן מסתיים בחוזה. צד הנכנס למשא ומתן חושף את עצמו לסיכון כי העסקה המתוכננת לא תצא אל הפועל. אין בקיום המשא ומתן ערובה לעריכת החוזה. מכאן שבאופן עקרוני עומדת לצדדים למשא ומתן הזכות לפרוש ממנו.

המגבלה העיקרית, אולי היחידה, לזכות הפרישה נובעת מעקרון תום הלב: כמו כל התנהגות במהלך משא ומתן, גם הפרישה ממנו צריכה להיות מונחית על ידי עקרון תום הלב. פרישה ממשא ומתן צריכה אפוא להיות פרישה בתום לב. פרישה בתום לב היא פרישה המודרכת על ידי שיקולים עניניים הנובעים ממהות העסקה, מהתפתחות המשא ומתן ומעמדות הצדדים לו.

בכל מקרה של פרישה ממשא ומתן יש להתחשב בנסיבות העניין, ובעיקר בשלב אליו הגיע המשא ומתן ובסיבת הפרישה. ככל שהשלב בו נמצא המשא ומתן מתקדם יותר, וככל שהצדדים קרובים יותר לתחום החוזי, נדרשת סיבה מובהקת וברורה יותר להצדקת הפרישה". (גבריאלה שלו, דיני חוזים, מהד' שניה, דין הוצאה לאור בע"מ ירושלים תשנ"ה, עמ' 54, 57).

משרדנו שיכנע את בית המשפט כי התובעים (הקונים הפוטנציאליים) גילו הססנות והעדר גמירות דעת ביחס לכניסה למערכת חוזית מחייבת ולמרות קיום מספר רב של פגישות לא היו מוכנים לעבור מהשלב הטרום חוזי לשלב החוזי. יצויין עוד כי לא נטען כי היה מדובר במערכת חוזית מסובכת או יוצאת דופן אשר הצדיקה תקופת משא ומתן כה ארוכה, אלא היה מדובר בעסקה רגילה של רכישת דירת מגורים. במצב זה קבע בית המשפט כי הנתבעים היו רשאים בהחלט להתייאש מהסיכוי לכרות עמה הסכם, לפרוש מהמשא ומתן עם התובעים ולחפש רוכש נוח והחלטי יותר.

חשוב לציין כי בהחלט יכולה להיות תוצאה אחרת ולעיתים פרישה ממו"מ יכולה להתפרש כחוסר תום לב. יתרה מזאת ישנם מקרים בהם גם ניהול מו"מ מקביל יכול להתפרש כחוסר תום לב או אף כהפרת חוזה אם לדוגמה היתה התחייבות של לנהל מו"מ מקביל.

בית המשפט אף נדרש לשאלה האם אי גילוי המו"מ המקביל היווה לכשעצמו הפרת חובת תום הלב.

באשר לשאלה אם אי גילוי ניהול משא ומתן מקביל עם גורם שלישי מהווה חוסר תום לב, נקבע על ידי בית המשפט כי אין תשובה אחידה והיא תלויה תמיד בנסיבות העניין:

"התשובה לשאלה זו אינה אחידה, אלא תלויה בנסיבות. כך, יש לברר אם ניתנה למשתתפי המשא ומתן הבטחה שלא ייערך משא ומתן מקביל. ואולי להיפך: נאמר להם מפורשות שבמקביל למשא ומתן עמם מתנהל משא ומתן עם אחרים" (ג' שלו, דיני חוזים, לעיל, בעמ' 54)

השאלה האם קיימת חובה ליתן לצד במשא ומתן אפשרות לשפר הצעה לאור הצעתו של גורם אחר מהווה שאלת נגזרת לסוגייה הכללית של קיום חובה לגלות ניהול משא ומתן מקביל, וכאמור לעיל, לא קיימת תשובה אחידה לשאלה זו. יחד עם זאת, גם אם קיימת חובה כללית לגלות משא ומתן מקביל אין זה ברור כלל כי קיימת גם חובה לידע צד שכנגד אודות הצעות ספציפיות, על פרטיהן. בתחום העסקים, לעומת תחומים אחרים, בין צדדים למשא ומתן יש תפקיד נכבד וראוי לפערי מידע ואי-ודאות (בתנאי שלא הושגו בדרך בלתי ראויה); צד למשא ומתן אינו יכול ואינו רשאי לצפות לשקיפות ללא גבולות ביחס לשיקוליו ומעשיו של הצד שכנגד. יצירת רמת ודאות גבוהה בין צדדים למשא ומתן מלווה בדרך כלל בתג מחיר, כגון תשלום עבור תקופת בלעדיות או חתימה על זכרון דברים (ת"א (חי') 16434/03 יעקב בן ישי נ' יאיר לביא עו"ד (נבו, 5.12.2006).

עו"ד אור-זך הצליח לשכנע את בית המשפט כי על רקע עובדות המקרה, העדר התחייבות לייחודיות והעובדה שהדירה נותרה כל העת מוצעת בשוק הפתוח ושלא נחתם זכרון דברים כתוצאה מסירוב התובעים, לא היו הנתבעים היו חייבים לערב את התובעים בפרטי המשא ומתן האחר שניהלו, או אף לתת בידם הזדמנות לשפר את הצעתם. לתפיסת בית המשפט, דיני החוזים, ובפרט- עקרון חופש החוזים, איפשרו לנתבעים מרחב פעולה גדול בנושא זה. הם היו רשאים לגלות קיומו של מציע אחר אילו רצו לעשות זאת, או שלא לעשות זאת אילו לא רצו.

המסר המתבקש מפסק הדין הוא כפול. ראשית אל לצדדים למתוח את הגבול יתר על המידה שכן ההזדמנות עלולה לעבור בסופו של יום לפתחו של אחר. שנית כדאי להיות ערים לכלים שמעמיד המשפט לשמירת זכויות של קונים פוטנציאליים כמו עריכת התחייבות מפורשת לאי ניהול מו"מ מקביל, הגבלת המו"מ לתקופה קצובה או אף חתימה על זכרון דברים. יצוין מנגד כי לחתימה על זכרון דברים עלולות להיות השלכות מסובכות לא פחות.

לפסק הדין ראה תא"מ 1113-12-08 כהן ואח' נ' רוזנשטיין ואח' ניתן ביום ‏26/01/2010

 אין באמור לעיל כדי להוות משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף להתייעצות עם עו"ד מומחה בתחום!

 © כל הזכויות שמורות לחכם את אור-זך, עורכי דין, 2010 

זכרון דברים

המחברים : עו"ד עמיקם אור-זך ועו"ד יוסי חכם

 פעמים רבות עסקה למכירת / רכישת דירה מתחילה בזכרון דברים שנערך בין הצדדים עוד קודם פנייה לעורך הדין. באם נחתמה העסקה ויצאו הצדדים לדרך אזי ברוב המקרים לא מתעוררת בעיה. הצרות מתחילות כאשר העסקה אינה נחתמת או שאחד הצדדים מבקש להתחרט – או אז מתחילות הבעיות.

 מעשה שהיה – זוג נחמד פרסם בלוח את דירתו למכירה. והלוח עשה את שלו, וקונים רבים שיחרו לפתחם על מנת לרכוש את הדירה. לבסוף נחתם בבית המוכרים זכרון דברים ובו סוכם בין הצדדים כי תימכר הדירה לקונים. סיכמו הצדדים המחיר ומועד המסירה ועוד סיכמו כי חוזה מפורט יערך אצל עורך הדין.

לאחר מספר ימים הגיעו הצדדים לעורך הדין אשר החל לבחון העסקה ולשאול השאלות המתאימות. לדאבון המוכרים התברר כי באם תצא העסקה לפועל אזי חייבים הם לשלם מכיסם לאוצר המדינה מס שבח מקרקעין בסך לא מבוטל של עשרות אלפי דולרים. הסיבה לחיוב במס היתה לאור העובדה כי בעבר מכרו המוכרים דירה בפטור וטרם חלפו 4 שנים כנדרש בחוק (במקרה זה חלפו קצת יותר מ-3 שנים).

המוכרים אשר הדבר האחרון שבו חפצו היה העשרת קופת המדינה הודיעו לקונים כי בנסיבות אלו הם חוזרים בהם מהעסקה והציעו לקונים לעשות את החוזה בעוד עשרה חודשים. הקונים מצידם סירבו ועמדו על ביצוע החוזה כפי שנקבע בזכרון הדברים.

 והצדק עם מי ?

 על מנת לדעת האם זכרון דברים מחייב יש להבין התנאים לעריכת עסקת מקרקעין. חוק המקרקעין קובע כי עסקת מכר מקרקעין טעונה הסכם בכתב. בעבר רווחה הגישה בבית המשפט כי על מנת שהמסמך יחייב עליו לעמוד בשני תנאים מצטברים. האחד – כי במסמך נכללו כל הפרטים המהותיים לעסקה (דרישת המסוימות), והשני – כי ניתן ללמוד מהמסמך על רצינותם של הצדדים להתקשר בחוזה מחייב (גמירת דעת). בשנים האחרונות חל כרסום ניכר בדרישת המסוימות וכובד המשקל עבר לשאלת גמירת הדעת, דהיינו, די בכך שניתן ללמוד מן המסמך כי הצדדים רציניים דיו בעסקת הדירה כדי לקבוע כי עסקינן בחוזה מחייב, ואפילו חסרים פרטים במסמך ימצא ביהמ"ש הדרך להשלימם בשלב מאוחר יותר.

עוד נקבע פעמים רבות בפסיקת בתי המשפט כי הכותרת של המסמך אינה משנה, על משקל אל תסתכל בקנקן – אלא במה שיש בו. הווה אומר אפילו מכונה המסמך בכותרת של "זכרון דברים" או "חוזה מוקדם" או "טיוטת עקרונות" וכד', הרי באם המסמך מלמד על גמירת דעתם של הצדדים למכירת הדירה עסקינן בחוזה מחייב.

וכבר ניתן תוקף בפסקי דין לעסקאות מקרקעין אשר נכתבו בראשי תבות על מפיות של בתי קפה ומסעדות.

 המשמעות הנגזרת מהאמור לעיל הינה כי אותו זכרון הדברים המצטייר לנגד עיננו שבו חותמים הצדדים על מסמך הכולל את פרטי הדירה, זהות הצדדים והמחיר, הוא נייר שברוב המקרים יש לו תוקף של חוזה מחייב לכל דבר ועניין.

אין מדובר רק בנייר שאם לא יעמדו מאחוריו המוכרים ניתן יהיה לחייבם בפיצוי, אלא מדובר בהתחייבות תקפה לכל דבר ועניין אשר מאפשר לקונים לפעול לאכיפתה ע"י רישום הערת אזהרה בטאבו מחד ופניה לבית המשפט על מנת שיחייב המוכרים למסור הדיר מאידך.

 פעמים רבות מוכר הדירה אינו ער למכשולים אשר עלולים לצוץ בעת הניסיון לממש את העסקה. יכולות אלו להיות בעיות מס כפי שפורט לעיל, אך קיימות בעיות נוספות דוגמת בעיות ברישום הזכויות, חריגות בניה, עיקולים או צרות אחרות אשר יעמידו את המוכר במצב של הפרת חוזה אל מול הקונה, באם ירצה לסגת מזכרון הדברים.

גם הקונה החותם על זכרון דברים אינו חף מסיכונים. פעמים רבות מימון הרכישה באמצעות משכנתאות הינו הליך מורכב ומסובך המצריך זמן מתאים וקונה אשר כובל את עצמו בלו"ז תשלומים בזכרון הדברים עלול להימצא בבעיה לכשיתברר כי אינו יכול לעמוד בלו"ז זה.

 המסקנה המתבקשת הינה כי קודם לחתימת חוזה מחייב רצוי הוא כי הצדדים ייוועצו בעורך דין העוסק בנדל"ן על מנת שיחווה דעתו בדבר העסקה ויפעל לנסח מסמך המשקף את רצון הצדדים מבלי שאלו ימצאו ניזוקים. משקבענו כי ברוב המקרים זכרון דברים הינו מסמך מחייב אזי כאמור מוצע להימנע מעריכתו קודם לייעוץ מקצועי אצל עורך הדין.

 היה ובכל זאת היד רותחת והעסק בורחת ואנו בכל זאת מבקשים לערוך זכרון דברים אשר לא יחייב כחוזה מצד אחד אך יחייב בפיצוי את המתחרט מצד שני, אזי שומה עלינו להקפיד על מספר כללים חשובים.

האחד – לקבוע כי זכרון הדברים ניתן לביטול בכפוף לתשלום פיצוי כספי ו/או לציין בצורה מפורשת וברורה בזכרון הדברים כי אין הוא מהווה חוזה למכירת המקרקעין אלא כאמור רק התחייבות לערוך חוזה שכזה.

השני – לקבוע סעד סביר (פיצוי) מוגדר ובלעדי למקרה של ביטול או הפרת ההתחייבות – זכרון הדברים.

השלישי – לציין מפורשות בזכרון הדברים כי הוא אינו לרישום בטאבו וכי לא ניתן לרשום הערת אזהרה על פיו.

 * הערה חשובה – מאמר זה הינו מטבע הדברים חלקי ומצומצם ומהותו טיפים על קצה המזלג. אין מאמר זה מהווה ייעוץ משפטי ובשום פנים ואופן אין הוא מהווה תחליף להתייעצות עם עו"ד העוסק בנדל"ן קודם לביצוע העסקה.

אין באמור לעיל כדי להוות משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף להתייעצות עם עו"ד מומחה בתחום!

 © כל הזכויות שמורות לחכם את אור-זך, עורכי דין, 2006