העלאת מס רכישה למשקיעים

מאת: עו"ד גלית אבוחצירא

לאחרונה משרד האוצר הורה על העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה, זאת כחלק מניסיונותיו להתמודד עם משבר הדיור ולשם ריסון הביקושים לדירות להשקעה.

כניסתו לתוקף של תיקון מס' 81 לחוק מיסוי מקרקעין הוקדמה באופן פתאומי, בכשבוע ימים מהמועד המתוכנן, מחשש כי בתקופה זו יסתערו המשקיעים על הדירות הפנויות, המהוות היצע מוגבל, כך שלא יוותרו דירות עבור מחוסרי הדיור והזוגות הצעירים.

ע"פ ההוראות החדשות שתוקפן החל מיום 24.6.15 ועד ליום 31.12.2020 (הוראת שעה לכחמש שנים) כל מי שרוכש דירת מגורים שאינה דירתו היחידה, ישלם מס רכישה גבוה יותר מזה שהיה הנהוג עד עתה (5%-7%) ע"פ מדרגות מס חדשות שנקבעו :

על חלק השווי שעד 4,800,605  ₪ יחול מס רכישה בשיעור של 8% ועל חלק השווי העולה על סכום זה יחול מס רכישה בשיעור של 10%.

יוער כי מדרגות אלה רלוונטיות גם לרוכשי דירות מגורים שאינם תושבי ישראל, הגם שזו דירתם היחידה בישראל.

ספק בעיני אם יש בכוחו של מהלך זה לבדו להשפיע על השוק כך שיצמצם את פלח המשקיעים המוערך כיום בכ-25% מכלל רוכשי הדירות, שכן פלח זה מתאפיין לרוב באיתנות כלכלית.

מאידך, ממילא צפויים מהלכים נוספים של הממשלה להפחתת מחירי הדירות ולהגדלת ההיצע של דירות למגורים ועל כך יש להתעדכן מפעם לפעם.

  אין באמור לעיל כדי להוות משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף להתייעצות עם עו"ד מומחה בתחום.

© כל הזכויות שמורות לחכם את אור-זך, עורכי דין, 2015

טעות בתכנון מס בעסקאות מקרקעין

מאת עו"ד גלית בן עזרי – אבוחצירה

מוכרים דירה ? לא תכננתם כמו שצריך במועד – הסתבכתם!

לכל עסקת מקרקעין היבטי מיסוי נרחבים אשר בעלי השלכה ישירה על הכדאיות הכלכלית של העסקה ואף של עסקאות נוספות שיבואו לאחריה. רבים אינם מודעים לכך או מפחיתים בחשיבותו של עניין זה. לא אחת מוכרי דירות אינם מקבלים ייעוץ מתאים עובר למכירה או נעזרים בעורכי דין שאינם בקיאים בתחום המקרקעין והדבר יכול לעלות ביוקר.

פסק הדין בעניין ו"ע 43263-02-13 גפן נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א (פורסם בנבו), ממחיש זאת.

פרשה זו עוסקת בנישומים אשר בשנת 2008 מכרו מבנה מסחרי בתל אביב. המוכר הגיש כמקובל את הדיווח למיסוי מקרקעין ואף ערך שומה עצמית, אולם לא ביקש במסגרתו את פריסת מס השבח שהתקבל ממכירת הנכס.

בקשה זו מאפשרת למוכר לפרוס את השבח שהתקבל מהמכירה לארבע שנות מס, דבר אשר מקטין את המס השולי הנגזר ממדרגות המס, אשר במקרה הנדון היה מפחית את המס בו חויבו לקוחותיו באופן משמעותי, בסכום של כ-120,000 ש"ח.

מאוחר יותר התברר למוכרים כי ניתן היה לבצע פריסת מס בעסקה ולהקטין בכך את נטל המס שהוטל עליהם, ובשנת 2012 הגישו הנישומים בקשה לתיקון השומה משנת 2008, בבואם לחשוב כי יוכלו כעת לתקן את המעוות ולבקש את החישוב המיוחד אשר לא נערך בזמנו.

נסביר כי תיקון טעות בשומה סופית אפשרי ע"פ חוק מיסוי מקרקעין במסגרת זמן של 4 שנים ובמקרים מסוימים בלבד המצוינים בחוק, בין היתר אם נתגלו עובדות חדשות, או נפלה טעות בשומה.

בענייננו סברו הנישומים, כי תעמוד להם ההלכה הידועה לפיה סמכותו של מנהל מס שבח לתיקון טעות בשומה סופית כוללת גם טעות שבשיקול דעת וגם טעות שבכדאיות ( ע"א 736/87 יעקובוביץ נ' מנהל מס שבח מקרקעין נצרת, פ"ד מה(3) 365 (1991) ).

ואולם, ועדת הערר בהחלטתה שמה דגש על כלל הסופיות והצורך בוודאות וקבעה כי לא נפלה כל טעות בשומה המצדיקה את תיקונה בחלוף זמן כה ממושך. הנישומים הם אלה שמילאו את הפרטים על גבי טופס הדיווח לרשויות מס השבח ואין להם להלין אלא על עצמם בכך שלא ביקשו את פריסת מס השבח בעת ההיא, בבחינת "עבר זמנו בטל קורבנו".

עינינו הרואות, כי טעות בזמן אמת עשויה 'לעלות ביוקר' לצדדים המתקשרים בעסקת מקרקעין ולגרור להוצאות בסכומים של מאות אלפי שקלים, שלא נלקחו בחשבון ושאין אפשרות להתחמק מהם לאחר שכבר נחתם חוזה. במקרים רבים, הוצאות לא צפויות שכאלה הינן כה גבוהות אשר אף מעמידות בספק את כדאיותה הכלכלית של עסקת המקרקעין.

מקרה זה, כמו רבים אחרים, מדגיש את החשיבות בקבלת ייעוץ משפטי מקצועי בטרם התקשרות בעסקת נדל"ן ע"י מומחים בתחום של מיסוי מקרקעין.

אין באמור לעיל כדי להוות משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף להתייעצות עם עו"ד מומחה בתחום.

© כל הזכויות שמורות לחכם את אור-זך, עורכי דין, 2014

הרפורמה במיסוי מקרקעין

מאת: עו"ד עמיקם אור-זך ועו"ד גלית בן עזרי

במסגרת שינויי סדרי העדיפות הלאומיים בהחלטת שר האוצר, נכנסו לתוקפן ביום 5.8.13 הוראות חדשות אשר יצרו מהפכה במיסוי המקרקעין בישראל. אומנם רובן של הגזירות ייכנסו לתוקפן רק ביום 1.1.14, אך הדבר מחייב היערכות מתאימה בחלון הזמן שנותר.

נוסח החוק המתוקן הינו מורכב ומסורבל ביותר ולפיכך יש לבצע בדיקה מקצועית, מעמיקה ופרטנית בטרם כל התקשרות בעסקה מחייבת.

אין מדובר עוד בהוראות פטור פשוטות וברורות אשר קל ליישמן כמעט בכל מקרה. כך, עד לאחרונה ידע כל בר דעת כי אם לא מכר דירה ב-4 השנים האחרונות, סביר להניח שיהא זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירתו. לא כך היא המציאות לאחר התיקון. התיקון לחוק יצר מצב שבו כל עסקת מקרקעין חייבת להיבחן בזהירות ובדקדקנות והדבר מחייב ליווי של עו"ד המומחה במיסוי מקרקעין, אשר יוכל לערוך תכנון מס אופטימאלי, המתחשב בכל נתוני הנישום ובכלל זאת גם  במכירות עתידיות, תוך בחירת מסלול הפטור המתאים לכל מקרה שכן עשויות להיות לכך השלכות כספיות משמעותיות ביותר.

להלן סקירה קצרה של עיקרי התיקון.

מס שבח:

א.      ביטול הפטור במכירה אחת לארבע שנים: למי שיש יותר מדירת מגורים אחת, יבוטל הפטור ממס שבח, אשר איפשר מכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים בפטור ממס.

תחת זאת, על השבח שנוצר, יוטל מס בגובה 25% וזאת החל מיום 1.1.2014. המס יוטל באופן לינארי, כלומר ישולם מס יחסי בגין התקופה בה החזיק המוכר את הדירה לאחר 1.1.14.

ב.      החל מ-1.1.14 הפטור המלא ממס שבח יינתן אך ורק בגין מכירת דירה יחידה, ובתנאי שהמוכר היה בעליה של הדירה לפחות 18 חודשים מהיום שהיתה לדירת מגורים וחלפו 18 חודשים מיום המכירה של דירה יחידה קודמת.

ג.        הוארכו (ושונו) תקופות ההחזקה הנדרשות למי שקיבל דירה במתנה מהוריו (או קיבל במתנה את רוב הכסף לרכישתה).
מי שמבקש למכור דירה שקיבל במתנה, יינתן פטור רק לאחר שהחזיק בדירה לפחות 4 שנים.
במידה והדירה שימשה למגוריו של המוכר דרך קבע, יינתן הפטור כבר לאחר 3 שנים.

ד.      בוטל הפטור ממס בהעברה במתנה של דירה בין ידועים בציבור וכן צומצם הפטור ממס שבח בהעברת דירה במתנה בין אחים.

ה.      ישנם שינויים נוספים בחוק הן לעניין חזקת דירת מגורים יחידה והן לעניין הפטור החד פעמי למכירת 2 דירות לשם רכישת דירה גדולה יותר תחתן, אך תקצר היריעה מלהרחיב במאמר זה.

מס רכישה:

א.           נקבעו מדרגות מס גבוהות לדירות יוקרה (שעלותם מעל 4.5 מליון ₪)
כמו כן תנאי למתן פטור או הנחה במס רכישה לדירה יחידה הינו כי הרוכש יהיה תושב ישראל (דהיינו מרכז חייו בישראל ולא בחו"ל.

ב.           הוגדל שיעור מס הרכישה לנכסים מסחריים וקרקעות מ- 5% ל- 6%.

אין באמור לעיל כדי להוות משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף להתייעצות עם עו"ד מומחה בתחום.

© כל הזכויות שמורות לחכם את אור-זך, עורכי דין, 2013

זיכרון דברים – מעמדו, משמעותו ושאלת תוקפו

מה דינו של מסמך אשר נחתם בין הצדדים ונקבע בו כי "הסכם סופי ייחתם בעתיד"? מה אם הסכם סופי לא נחתם ואחד הצדדים עומד על הוצאתו לפועל של המסמך המקדים? מה אם הצדדים נותרו חלוקים או לא הסדירו סוגיות אחרות? בסוגיות אלו ועוד עושה סדר בית המשפט העליון בפסק דין אשר ניתן בחודש 7/13 (ע"א 9247/10)

מאמר זה זו הינו הזדמנות טובה לסקור את עיקר ההלכות הנוגעות לתוקפו ומעמדו של זיכרון דברים

כפי שנסקרו בפסק דינו של בית המשפט העליון.

  • העובדה שנכתב בזיכרון הדברים או במסמך המקדים כי ייחתם הסכם סופי בעתיד יכול להוביל לתוצאה שמדובר בהסכם מחייב אך יכול להוביל גם לתוצאה הפוכה לפיה עסקינן בשלב במשא ומתן כאשר הצדדים טרם נכבלו בהסכם מחייב.
  • הכותרת של המסמך אינה מכתיבה את נפקותו אלא המהות שלו – דהיינו האם המסמך כולל את האלמנטים הנדרשים לכריתת חוזה, קרי גמירת דעת להתקשר בחוזה מחייב מחד, והיות ההסכמה מסוימת (כוללת את הפרטים המהותיים והחיוניים).
  • הדרך לבחינת גמירת הדעת והמסוימות נבחנת לפי מכלול נסיבות העניין.
  • למידת כוונת הצדדים תעשה תוך בחינת מכלול הנסיבות ובכלל זה לשון זיכרון הדברים, תוכנו של המסמך והתנהגות הצדדים.
  • את התנהגות הצדדים בוחנים הן לפני חתימת זיכרון הדברים, הן במהלך החתימה והן לאחריה.
  • יש לבחון את "נוסחת הקשר" המופיעה בחוזה. יש לבחון האם העובדה שהצדדים כללו בזיכרון הדברים הוראה שההסכם כפוף להסכם פורמלי או הסכם עתידי מלמדת כי מדובר בשלב ביניים או בהסכם מחייב
  • דרישת המסוימות נלמדת ממכלול הנסיבות ויכול שתהיה משתנה בהתאם לאופי העסקה ונסיבותיה. כך יכול להיות שבמקרה מסוים היעדרו של מועד התשלום במסמך ילמד על העדרו של תנאי מהותי אך יכול להיות גם אחרת כאשר היעדרו של הפרט יושלם בעתיד על ידי מנגנוני השלמה שנקבעו בדין.
  • ניתן לקבוע כי זיכרון הדברים הינו מסוים דיו גם כאשר חסרים פרטים מסוימים.
  • ניתן לקבוע שנכרת חוזה וכי זיכרון הדברים הינו מסמך מחייב למרות חסרונם של פרטים אך ורק כאשר מדובר בפרטים שניתן להסיק לגביהם שהצדדים לא ראו אותם כתנאים מהותיים לעסקה.
  • יש קשר בין המסוימות לגמירת הדעת: היעדרה של הסכמה לעניין פרט מהותי יכולה ללמד על פגם בגמירת הדעת ולהפך, גמירת דעת ברורה יכולה להעיד כי כל הפרטים המהותיים נסגרו ונותר להסדיר רק את הפרטים התפלים או הפורמליים.

בפסק דינו דן בית המשפט במספר טענות נוספות. כך לדוגמה התמודד אם הטענה האם יש בעובדה כי הצדדים המשיכו לנהל מו"מ כדי ללמד כי אין זיכרון הדברים מחייב. על כך השיב בית המשפט כי לא בהכרח וקבע: " ככלל, התקשרות בזיכרון דברים המהווה חוזה מחייב העומד לעצמו – אך כולל "נוסחת קשר" שלפיה ייחתם הסכם סופי – מצריכה לנהל משא ומתן לאחר החתימה בניסיון לגבש הסכמות לגבי נושאים שנותרו פתוחים. אף ייתכן כי מי מהצדדים יבקש לנהל משא ומתן בניסיון לשנות את תנאי ההסכם – בבחינת הצעה חדשה – וככל שיתקיים מפגש רצונות בעניין כזה או אחר, ייכרת הסכם חדש שיחליף את קודמו. על כן, ניהול משא ומתן לאחר חתימה על זיכרון דברים אינו מוליך בהכרח למסקנה שלא הייתה גמירת דעת להתקשר בו בעת שנחתם. כל מקרה ייבחן לפי מכלול נסיבותיו."

דיון מעניין נערך בשאלה האם אין בהיעדרו של הסדר מועדי התשלום בזיכרון הדברים כדי לפגוע בתוקפו של זיכרון הדברים. שאלה זו נדרשה לאור פסק דין אחר של בית המשפט העליון בו נקבע כי היעדרו של הסדר תשלומים הוביל למסקנה כי מדובר במסמך לא מחייב. בית המשפט אבחן בין המקרים וקבע כי יש להבדיל בין מצב בו סוגית התשלום היתה נושא חשוב ומהותי לצדדים לבין מצב של "חסר", מצב שבו ניתן לבדוק אם ניתן וראוי להשלימו.

בית המשפט חידד וקבע כלל מאוד חשוב והוא: "נדגיש כי העובדה שלא כל הפרטים ו"הקצוות" הוסדרו במלואם אין פירושה שיש לאפשר למי מהצדדים להתנער מההסכם מטעמים שאינם נוגעים במישרין לסוגיות שטרם הוסדרו".

המסקנה המתבקשת היא כי יש לתת את הדעת ולחשוב היטב קודם חתימה על זיכרון דברים או נייר מקדים אחר, שהרי גם אם לא נכללו בו כל הפרטים יכול וימצא בית המשפט כי מדובר בהסכם מחייב לכל דבר, ולא יאפשר לצדדים לסגת ממנו אלא ככל שמדובר במחלוקות לגיטימיות בדבר הפרטים שטרם הוסדרו במסמך.

אין באמור לעיל כדי להוות משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף להתייעצות עם עו"ד מומחה בתחום.

© כל הזכויות שמורות לחכם את אור-זך, עורכי דין, 2013

אכיפת חוזה מול ביטול חוזה – פסק דין חדש וחשוב

על העיקרון לפיו חוזים יש לקיים אין צורך להכביר מילים. רבים גם ערים להשלכות המשפטיות של הפרת חוזה. יחד עם זאת יש הסבורים כי ההשלכות של הפרת חוזה הינן פיצויים כאשר סעד האכיפה אינו מקבל את משקלו הנכון. יש מתבדחים ומתארים גישה זו לפיה חוזה הוא התחייבות לתשלום פיצויים אשר ניתן להשתחרר ממנה על ידי קיום החוזה.

פסק דין חדש של בית המשפט העליון מבצר את מעמדו של סעד האכיפה כסעד ראשון במעלה תוך שהוא מנע ממפר חוזה להשתחרר מהחוזה אפילו כנגד תשלום פיצויים.

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) מעניק לנפגע מהפרתו שלושה סעדים:

1.       אכיפת החוזה

2.       ביטול החוזה

3.       פיצוי כספי (יכול להינתן בפני עצמו או בנוסף לשני הסעדים לעיל שהינם חלופיים).

סעד האכיפה נחשב הראשון במעלה והנפגע מהפרה זכאי לסעד זה זולת למעט בארבעה מקרים (חריגים) הבאים:

1.       החוזה איננו בר- ביצוע.

2.       אכיפת החוזה היא כפייה לעשות פעולה או לקבל עבודה.

3.       מקרה בו אכיפת החוזה תדרוש פיקוח בלתי סביר של בית המשפט.

4.       אכיפת החוזה איננה צודקת בנסיבות העניין.

החלופה המעניינת הינה הרביעית שכן היא פותחת טווח שיקולים רחב לשיקול דעתו של בית המשפט תוך שקילת שיקולים של צדק.

מקרה שהיה כך היה (ע"א 5131/10 אזימוב נ' בנימיני)

הגברת אזימוב רכשה את דירתם של בני הזוג בנימיני.  לזוג בנימיני בן שנפטר ממחלה ובן נוסף החולה במחלת נפש. בעצת חברים החליטו למכור את דירתם תוך מחשבה, כי המעבר לדירה אחרת יעזור להם להתגבר על המשבר שפקד את משפחתם.

הגב' אזימוב הינה אם חד הורית המתגוררת בארצות הברית מזה שנים ולה 3 ילדים. אחד מילדיה סובל מפיגור שכלי, והחלטתה לעלות ארצה היא כדי להתגורר סמוך לאחותה ולהיעזר בה בגידול הילד.

בהסכם המכר בין הצדדים נקבעו המחיר ותנאי התשלום וכן צוין כי במידה ומי מהצדדים יפר אותו, יחויב לשלם לצד שכנגד 10% משווי הדירה, ללא הוכחת נזק.

לאחר שהועברו 3 מתוך חמשת התשלומים, ביקשו הזוג בנימיני להודיע על ביטול הסכם המכר מהסיבה כי הפרידה מהדירה ומהחדר שהיה שייך לבן שנפטר תפגע קשות במצבה הנפשי של הגב' בנימיני, וכתמיכה לטענותיהם הציגו חוות דעת פסיכיאטרית תומכת.

כמו-כן, הודיעו הזוג בנימיני כי יחזירו את כל התשלומים שהועברו אליהם וכן את התשלום שנקבע בהסכם לצד המפר השווים לכ- 10% מסכום הדירה.

הגב' אזימוב עמדה על זכותה לאכיפת הסכם החוזה וטענה שהיא איננה מעוניינת בקבלת הפיצוי המוסכם.

תביעתה של הגב' אזימוב לאכוף את חוזה מכירת הדירה נדחתה ע"י בית המשפט המחוזי, כאשר בית המשפט המחוזי נימק את דחיית סעד האכיפה בשיקולי צדק. בערעור שהוגש לבית המשפט העליון התהפכה התוצאה.

השאלה המרכזית בה דנו שופטי העליון היא האם צדק בית המשפט המחוזי, ששלל מאזימוב את הזכות הנתונה לה עפ"י בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תוך הסתמכות על על החריג הקבוע בחוק לפיו, ניתן להימנע מאכיפת החוזה אם אכיפה זו "בלתי צודקת בנסיבות העניין".

בית המשפט קבע:

"בעת שקילת מכלול הנסיבות כאמור במאזני הצדק, יש להניח על כפות המאזניים גם היבטים של אשמה מוסרית. במסגרת זו תבחן התנהלותו של כל צד לחוזה כלפי משנהו כך למשל ייבחנו לגבי המפר חומרת ההפרה, המאמצים שעשה כדי להימנע לכתחילה מן ההפרה, המניעים להפרה וניסיונותיו לתקן או לצמצם את ממדי הפגיעה שגרמה ההפרה לנפגע ואילו לגבי הנפגע ייבחנו בין היתר אשמו התורם להתרחשות ההפרה וקיום החיובים שנטל על עצמו בחוזה. עוד יונחו על כפות המאזניים שיקולים הנוגעים לנזק שייגרם לנפגע אם לא ייאכף החוזה לעומת הנזק שייגרם למפר אם ייאכף … הנה כי כן, בהידרשו לשאלה האם האכיפה אינה צודקת בנסיבות העניין, על בית המשפט להחליט למי מהצדדים יגרם עוול גדול יותר הן במובן המעשי הן במובן המוסרי אם תתקבלנה טענותיו של הצד שכנגד …

סעד האכיפה יישלל רק אם בית המשפט יגיע למסקנה כי זוהי התוצאה הצודקת ביותר בהתחשב באינטרסים הלגיטימיים של שני הצדדים … אך בעשותו במלאכת השקילה, חשוב לזכור שהנפגע והמפר אינם ניצבים באותה נקודת מוצא, ולנפגע – בלשון השופט (כתוארו אז) מ' חשין בעניין ינאי – "יתרון פתיחה המוקנה לו על פני המפר" (עמ' 779). מאזני הצדק נוטים, על כן, לכתחילה לטובת הנפגע הזכאי לאכיפת החוזה כסעד אשר לו מעמד הבכורה והם יוסיפו וייטו לטובתו אלא אם כן יוכיח המפר כי מתקיימים שיקולים כבדי משקל ההופכים את האכיפה לבלתי צודקת בנסיבות העניין וכי אי-הצדק שייגרם מהאכיפה הוא חמור ומהותי במיוחד … בהתאם לכך הודגש בפסיקה לא אחת כי יש להעדיף את הנפגע התמים על המפר שפעל בניגוד להתחייבותו בחוזה, כי לא כל הכבדה על המפר תוביל לשלילת זכותו של הנפגע לאכיפה וכי רק אם יוכיח המפר שקיים פער ניכר ביותר בין העוול שיגרם לו מאכיפת החוזה ובין העוול שייגרם לנפגע אם יסתפק בפיצויים, תענה בקשתו לפטור מאכיפה".

בית המשפט העליון לאחר שקילת השיקולים לפי המתווה לעיל החליט לקבל את הערעור וחייב את המשיבה למסור את הדירה כנגד רצונה ולקיים את החוזה.

עוד יצוין כי בקשה לאפשר דיון נוסף על פסק הדין נדחתה.

חשיבות פסק הדין (מעבר לעובדה שלראשונה נדרש בית המשפט העליון לסוגיה) הינה בהדגשה של סעד האכיפה כסעד ראשון במעלה כאשר גם נכונות לתשלום פיצויים אין באפשרותה לשחרר את המפר מקיום החוזה אלא במקרים חריגים כמתואר לעיל.

אין באמור לעיל כדי להוות משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף להתייעצות עם עו"ד מומחה בתחום.

© כל הזכויות שמורות לחכם את אור-זך, עורכי דין, 2013

כתבה בהד הקריות – זכרון דברים – חתמת שילמת

ביום 25/2/2011 פורסמה כתבה בעיתון הד הקריות בנושא ההשלכות של חתימה על זכרון דברים. הכתבה דנה בהשלכות המשפטיות שיש בחתימה על זכרון דברים. עורך דין עמיקם אור-זך, ממשרד חכם את אור-זך, עורכי דין, מציע בכתבה להקפיד על שלושה כללים:

לציין בכתב כי ניתן לבטל את זכרון הדברים בכפוף לתשלום פיצוי כספי, או ציינו בצורה מפורשת כי אין המסמך מהווה חוזה למכירה אלא התחייבות לעריכת חוזה.

לקבוע פיצוי מוגדר ובלעדי במקרה של ביטול או הפרת ההתחייבות

לציין במפורש כי זכרון הדברים אינו לרישום בטאבו וכי לא ניתן לרשום הערת אזהרה על פיו.

אין באמור לעיל כדי להוות משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף להתייעצות עם עו"ד מומחה בתחום.

© כל הזכויות שמורות לחכם את אור-זך, עורכי דין, 2011

פרישה ממשא ומתן – האם חוסר תום- לב – פסק דין של משרדנו

מוכרים מצאו קונים פוטנציאליים לדירתם. התנהל מו"מ בין הצדדים והנושא הועבר להמשך טיפולם של עורכי דין. טיוטות חוזה הוחלפו בין הצדדים אך חוזה טרם נחתם. הלכו המוכרים ומכרו את דירתם לאחרים. הקונים הפוטנציאליים אשר החמיצו את רכישת הדירה הגישו תביעה לבית המשפט בטיעון כי המוכרים נהגו בחוסר תום לב עת ניהלו במקביל מו"מ עם קונים אחרים אשר להם נמכרה הדירה בסופו של יום.

סוגיה זו עמדה לדיון בבית המשפט אשר דחה את התביעה וקבע כי לא נפל כל פגם בהתנהגות המוכרים. המוכרים ייוצגו ע"י עו"ד עמיקם אור-זך ממשרד עורכי דין חכם את אור-זך.

נקודת המוצא אשר עמדה בפני בית המשפט היתה כי אין מחלוקת שעל צדדים למו"מ החובה לשאת ולתת בדרך מקובלת ובתום לב כאמור בסעיף 12(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973.

"על צד למשא ומתן מוטל לכלכל את מהלכיו בתום-לב, משמע בהגינות, תוך התחשבות גם בציפיות ובאינטרסים של הצד האחר ותוך נאמנות לרוח העיסקה ולמטרתה (לסיכום ההלכה ראו ע"א 6370/00 קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ (להלן – פרשת קל בנין [3]), בעמ' 298-297 בפסק-דינו של חברי הנשיא, והאסמכתאות המאוזכרות שם)." (ע"א 8144/00 עלריג נכסים (1987) בע"מ נ' ברנדר, פ"ד נז(1), 158, 170, 20.11.2002).

יחד עם זאת חשוב לזכור כי פרישה ממשא ומתן אינה בהכרח מצביעה על העדר תום לב:

"הקשר הנוצר בין צדדים למשא ומתן הוא גמיש מעצם טיבו ורופף מן הקשר הנובע מחוזה. משא ומתן מיועד לא רק לשם קביעת תוכן החוזה, אלא גם כדי לאפשר לצדדים להחליט אם אכן ייערך ביניהם חוזה. לפיכך, לא כל משא ומתן מסתיים בחוזה. צד הנכנס למשא ומתן חושף את עצמו לסיכון כי העסקה המתוכננת לא תצא אל הפועל. אין בקיום המשא ומתן ערובה לעריכת החוזה. מכאן שבאופן עקרוני עומדת לצדדים למשא ומתן הזכות לפרוש ממנו.

המגבלה העיקרית, אולי היחידה, לזכות הפרישה נובעת מעקרון תום הלב: כמו כל התנהגות במהלך משא ומתן, גם הפרישה ממנו צריכה להיות מונחית על ידי עקרון תום הלב. פרישה ממשא ומתן צריכה אפוא להיות פרישה בתום לב. פרישה בתום לב היא פרישה המודרכת על ידי שיקולים עניניים הנובעים ממהות העסקה, מהתפתחות המשא ומתן ומעמדות הצדדים לו.

בכל מקרה של פרישה ממשא ומתן יש להתחשב בנסיבות העניין, ובעיקר בשלב אליו הגיע המשא ומתן ובסיבת הפרישה. ככל שהשלב בו נמצא המשא ומתן מתקדם יותר, וככל שהצדדים קרובים יותר לתחום החוזי, נדרשת סיבה מובהקת וברורה יותר להצדקת הפרישה". (גבריאלה שלו, דיני חוזים, מהד' שניה, דין הוצאה לאור בע"מ ירושלים תשנ"ה, עמ' 54, 57).

משרדנו שיכנע את בית המשפט כי התובעים (הקונים הפוטנציאליים) גילו הססנות והעדר גמירות דעת ביחס לכניסה למערכת חוזית מחייבת ולמרות קיום מספר רב של פגישות לא היו מוכנים לעבור מהשלב הטרום חוזי לשלב החוזי. יצויין עוד כי לא נטען כי היה מדובר במערכת חוזית מסובכת או יוצאת דופן אשר הצדיקה תקופת משא ומתן כה ארוכה, אלא היה מדובר בעסקה רגילה של רכישת דירת מגורים. במצב זה קבע בית המשפט כי הנתבעים היו רשאים בהחלט להתייאש מהסיכוי לכרות עמה הסכם, לפרוש מהמשא ומתן עם התובעים ולחפש רוכש נוח והחלטי יותר.

חשוב לציין כי בהחלט יכולה להיות תוצאה אחרת ולעיתים פרישה ממו"מ יכולה להתפרש כחוסר תום לב. יתרה מזאת ישנם מקרים בהם גם ניהול מו"מ מקביל יכול להתפרש כחוסר תום לב או אף כהפרת חוזה אם לדוגמה היתה התחייבות של לנהל מו"מ מקביל.

בית המשפט אף נדרש לשאלה האם אי גילוי המו"מ המקביל היווה לכשעצמו הפרת חובת תום הלב.

באשר לשאלה אם אי גילוי ניהול משא ומתן מקביל עם גורם שלישי מהווה חוסר תום לב, נקבע על ידי בית המשפט כי אין תשובה אחידה והיא תלויה תמיד בנסיבות העניין:

"התשובה לשאלה זו אינה אחידה, אלא תלויה בנסיבות. כך, יש לברר אם ניתנה למשתתפי המשא ומתן הבטחה שלא ייערך משא ומתן מקביל. ואולי להיפך: נאמר להם מפורשות שבמקביל למשא ומתן עמם מתנהל משא ומתן עם אחרים" (ג' שלו, דיני חוזים, לעיל, בעמ' 54)

השאלה האם קיימת חובה ליתן לצד במשא ומתן אפשרות לשפר הצעה לאור הצעתו של גורם אחר מהווה שאלת נגזרת לסוגייה הכללית של קיום חובה לגלות ניהול משא ומתן מקביל, וכאמור לעיל, לא קיימת תשובה אחידה לשאלה זו. יחד עם זאת, גם אם קיימת חובה כללית לגלות משא ומתן מקביל אין זה ברור כלל כי קיימת גם חובה לידע צד שכנגד אודות הצעות ספציפיות, על פרטיהן. בתחום העסקים, לעומת תחומים אחרים, בין צדדים למשא ומתן יש תפקיד נכבד וראוי לפערי מידע ואי-ודאות (בתנאי שלא הושגו בדרך בלתי ראויה); צד למשא ומתן אינו יכול ואינו רשאי לצפות לשקיפות ללא גבולות ביחס לשיקוליו ומעשיו של הצד שכנגד. יצירת רמת ודאות גבוהה בין צדדים למשא ומתן מלווה בדרך כלל בתג מחיר, כגון תשלום עבור תקופת בלעדיות או חתימה על זכרון דברים (ת"א (חי') 16434/03 יעקב בן ישי נ' יאיר לביא עו"ד (נבו, 5.12.2006).

עו"ד אור-זך הצליח לשכנע את בית המשפט כי על רקע עובדות המקרה, העדר התחייבות לייחודיות והעובדה שהדירה נותרה כל העת מוצעת בשוק הפתוח ושלא נחתם זכרון דברים כתוצאה מסירוב התובעים, לא היו הנתבעים היו חייבים לערב את התובעים בפרטי המשא ומתן האחר שניהלו, או אף לתת בידם הזדמנות לשפר את הצעתם. לתפיסת בית המשפט, דיני החוזים, ובפרט- עקרון חופש החוזים, איפשרו לנתבעים מרחב פעולה גדול בנושא זה. הם היו רשאים לגלות קיומו של מציע אחר אילו רצו לעשות זאת, או שלא לעשות זאת אילו לא רצו.

המסר המתבקש מפסק הדין הוא כפול. ראשית אל לצדדים למתוח את הגבול יתר על המידה שכן ההזדמנות עלולה לעבור בסופו של יום לפתחו של אחר. שנית כדאי להיות ערים לכלים שמעמיד המשפט לשמירת זכויות של קונים פוטנציאליים כמו עריכת התחייבות מפורשת לאי ניהול מו"מ מקביל, הגבלת המו"מ לתקופה קצובה או אף חתימה על זכרון דברים. יצוין מנגד כי לחתימה על זכרון דברים עלולות להיות השלכות מסובכות לא פחות.

לפסק הדין ראה תא"מ 1113-12-08 כהן ואח' נ' רוזנשטיין ואח' ניתן ביום ‏26/01/2010

 אין באמור לעיל כדי להוות משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף להתייעצות עם עו"ד מומחה בתחום!

 © כל הזכויות שמורות לחכם את אור-זך, עורכי דין, 2010 

זכרון דברים

המחברים : עו"ד עמיקם אור-זך ועו"ד יוסי חכם

 פעמים רבות עסקה למכירת / רכישת דירה מתחילה בזכרון דברים שנערך בין הצדדים עוד קודם פנייה לעורך הדין. באם נחתמה העסקה ויצאו הצדדים לדרך אזי ברוב המקרים לא מתעוררת בעיה. הצרות מתחילות כאשר העסקה אינה נחתמת או שאחד הצדדים מבקש להתחרט – או אז מתחילות הבעיות.

 מעשה שהיה – זוג נחמד פרסם בלוח את דירתו למכירה. והלוח עשה את שלו, וקונים רבים שיחרו לפתחם על מנת לרכוש את הדירה. לבסוף נחתם בבית המוכרים זכרון דברים ובו סוכם בין הצדדים כי תימכר הדירה לקונים. סיכמו הצדדים המחיר ומועד המסירה ועוד סיכמו כי חוזה מפורט יערך אצל עורך הדין.

לאחר מספר ימים הגיעו הצדדים לעורך הדין אשר החל לבחון העסקה ולשאול השאלות המתאימות. לדאבון המוכרים התברר כי באם תצא העסקה לפועל אזי חייבים הם לשלם מכיסם לאוצר המדינה מס שבח מקרקעין בסך לא מבוטל של עשרות אלפי דולרים. הסיבה לחיוב במס היתה לאור העובדה כי בעבר מכרו המוכרים דירה בפטור וטרם חלפו 4 שנים כנדרש בחוק (במקרה זה חלפו קצת יותר מ-3 שנים).

המוכרים אשר הדבר האחרון שבו חפצו היה העשרת קופת המדינה הודיעו לקונים כי בנסיבות אלו הם חוזרים בהם מהעסקה והציעו לקונים לעשות את החוזה בעוד עשרה חודשים. הקונים מצידם סירבו ועמדו על ביצוע החוזה כפי שנקבע בזכרון הדברים.

 והצדק עם מי ?

 על מנת לדעת האם זכרון דברים מחייב יש להבין התנאים לעריכת עסקת מקרקעין. חוק המקרקעין קובע כי עסקת מכר מקרקעין טעונה הסכם בכתב. בעבר רווחה הגישה בבית המשפט כי על מנת שהמסמך יחייב עליו לעמוד בשני תנאים מצטברים. האחד – כי במסמך נכללו כל הפרטים המהותיים לעסקה (דרישת המסוימות), והשני – כי ניתן ללמוד מהמסמך על רצינותם של הצדדים להתקשר בחוזה מחייב (גמירת דעת). בשנים האחרונות חל כרסום ניכר בדרישת המסוימות וכובד המשקל עבר לשאלת גמירת הדעת, דהיינו, די בכך שניתן ללמוד מן המסמך כי הצדדים רציניים דיו בעסקת הדירה כדי לקבוע כי עסקינן בחוזה מחייב, ואפילו חסרים פרטים במסמך ימצא ביהמ"ש הדרך להשלימם בשלב מאוחר יותר.

עוד נקבע פעמים רבות בפסיקת בתי המשפט כי הכותרת של המסמך אינה משנה, על משקל אל תסתכל בקנקן – אלא במה שיש בו. הווה אומר אפילו מכונה המסמך בכותרת של "זכרון דברים" או "חוזה מוקדם" או "טיוטת עקרונות" וכד', הרי באם המסמך מלמד על גמירת דעתם של הצדדים למכירת הדירה עסקינן בחוזה מחייב.

וכבר ניתן תוקף בפסקי דין לעסקאות מקרקעין אשר נכתבו בראשי תבות על מפיות של בתי קפה ומסעדות.

 המשמעות הנגזרת מהאמור לעיל הינה כי אותו זכרון הדברים המצטייר לנגד עיננו שבו חותמים הצדדים על מסמך הכולל את פרטי הדירה, זהות הצדדים והמחיר, הוא נייר שברוב המקרים יש לו תוקף של חוזה מחייב לכל דבר ועניין.

אין מדובר רק בנייר שאם לא יעמדו מאחוריו המוכרים ניתן יהיה לחייבם בפיצוי, אלא מדובר בהתחייבות תקפה לכל דבר ועניין אשר מאפשר לקונים לפעול לאכיפתה ע"י רישום הערת אזהרה בטאבו מחד ופניה לבית המשפט על מנת שיחייב המוכרים למסור הדיר מאידך.

 פעמים רבות מוכר הדירה אינו ער למכשולים אשר עלולים לצוץ בעת הניסיון לממש את העסקה. יכולות אלו להיות בעיות מס כפי שפורט לעיל, אך קיימות בעיות נוספות דוגמת בעיות ברישום הזכויות, חריגות בניה, עיקולים או צרות אחרות אשר יעמידו את המוכר במצב של הפרת חוזה אל מול הקונה, באם ירצה לסגת מזכרון הדברים.

גם הקונה החותם על זכרון דברים אינו חף מסיכונים. פעמים רבות מימון הרכישה באמצעות משכנתאות הינו הליך מורכב ומסובך המצריך זמן מתאים וקונה אשר כובל את עצמו בלו"ז תשלומים בזכרון הדברים עלול להימצא בבעיה לכשיתברר כי אינו יכול לעמוד בלו"ז זה.

 המסקנה המתבקשת הינה כי קודם לחתימת חוזה מחייב רצוי הוא כי הצדדים ייוועצו בעורך דין העוסק בנדל"ן על מנת שיחווה דעתו בדבר העסקה ויפעל לנסח מסמך המשקף את רצון הצדדים מבלי שאלו ימצאו ניזוקים. משקבענו כי ברוב המקרים זכרון דברים הינו מסמך מחייב אזי כאמור מוצע להימנע מעריכתו קודם לייעוץ מקצועי אצל עורך הדין.

 היה ובכל זאת היד רותחת והעסק בורחת ואנו בכל זאת מבקשים לערוך זכרון דברים אשר לא יחייב כחוזה מצד אחד אך יחייב בפיצוי את המתחרט מצד שני, אזי שומה עלינו להקפיד על מספר כללים חשובים.

האחד – לקבוע כי זכרון הדברים ניתן לביטול בכפוף לתשלום פיצוי כספי ו/או לציין בצורה מפורשת וברורה בזכרון הדברים כי אין הוא מהווה חוזה למכירת המקרקעין אלא כאמור רק התחייבות לערוך חוזה שכזה.

השני – לקבוע סעד סביר (פיצוי) מוגדר ובלעדי למקרה של ביטול או הפרת ההתחייבות – זכרון הדברים.

השלישי – לציין מפורשות בזכרון הדברים כי הוא אינו לרישום בטאבו וכי לא ניתן לרשום הערת אזהרה על פיו.

 * הערה חשובה – מאמר זה הינו מטבע הדברים חלקי ומצומצם ומהותו טיפים על קצה המזלג. אין מאמר זה מהווה ייעוץ משפטי ובשום פנים ואופן אין הוא מהווה תחליף להתייעצות עם עו"ד העוסק בנדל"ן קודם לביצוע העסקה.

אין באמור לעיל כדי להוות משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף להתייעצות עם עו"ד מומחה בתחום!

 © כל הזכויות שמורות לחכם את אור-זך, עורכי דין, 2006

 

במס שבח טעו – ושילמו! – טעות בחישוב מס שבח – האם תתאפשר תיקון השומה רטרואקטיבית

מאת עו"ד עמיקם אור-זך

מה הדין כאשר אדם מצהיר הצהרת אמת ורשות המס טועה ומזכה אותו ביתרון שלא היה זכאי לו? האם תוכל הרשות לתקן טעותה במועד מאוחר יותר?!

ביום 16.02.2006 ניתן פסק-דין תקדימי בועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בחיפה בענייו סגל נ' מנהל משרד מיסוי מקרקעין (וע 5038/05).

העובדות כפי שנקבעו ע"י ועדת הערר :
"העוררים רכשו ב-19.2.87 זכויות של חוכרים לדורות ב-6 חנויות בסכום כולל של 85,000 דולרים ששויים השקלי היה באותו תאריך 137,448 שקלים.
ב-14.1.96 מכרו העוררים 4  מתוך 6 חנויותיהם והצהירו על שווי הרכישה בסך 89,807 שקלים, המהווה חלק יחסי משווי הרכישה הכולל של ששת החנויות. בחישוב מס השבח במכירת 4 החנויות הכיר המשיב בטעות בשווי רכישה של כל ששת החנויות.
כידוע, השבח הוא ההפרש בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה בנכוי הוצאות המותרות בניכוי. טעות המשיב בקביעת שווי הרכישה הקטינה את המס שהוטל על השבח בנסיבות אותה עסקה.
ב-15.7.04 מכרו העוררים את זכויותיהם בשתי החנויות הנותרות. בשומת השבח במכירת שתי החנויות הנ"ל בקש המשיב לתקן את הטעות שנפלה במכירה הקודמת, ואמד את שווי  הרכישה בחשוב השבח במכירת שתי החנויות ל-1 ₪, מהטעם ש"כל שווי הרכישה כולל מס רכישה הוכרו במלואם" במכירת 4 החנויות בלא שהעוררים העמידו את המשיב על טעותו".
למעשה ביקשו במס שבח לתקן את טעותם במועד מאוחר יותר באמצעות שומת המס של החנויות הנותרות. השגת העוררים על שומה זאת נדחתה על ידי מנהל מס שבח ועל החלטתו זו הוגש ערר בפני ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין.
פסק הדין בועדת הערר
סעיף 21 (א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") קובע כי:
"שווי הרכישה של זכות במקרקעין לעניין חישוב השבח הוא שוויה ביום הרכישה על ידי המוכר".
ועדת הערר קיבלה את טענות המערערים וקבעה כי על מנהל מס שבח (להלן: "המנהל") לפעול בהתאם להוראות החוק ולקבוע את שווי הרכישה לפי האמור בסעיף 21 (א) לחוק ולא באופן שרירותי כפי שעשה בניסיון להביא לתיקון הטעות.
אכן סע' 85 לחוק מקנה למנהל סמכות לתקן את הטעות שנפלה בשומה תוך 4 שנים מיום הוצאת השומה, בין היתר אם נתגלתה טעות בשומה. ואולם במקרה בו אנו עוסקים חלפו למעלה מארבע שנים.
יש ואף ניתן להאריך את המועד אל מעבר ל-4 שנים, וזאת ע"פ סעיף 107 (א) לחוק הקובע כי:"המנהל רשאי להאריך כל מועד שנקבע בחוק זה, אם נתבקש לכך ואם ראה סיבה מספקת להיעתר לבקשה".
דוגמה להארכה כזו ניתן למצוא בעמ"ש (חי) 14/89 קיסין, מיסים ד(6) עמ' ה-160 שם האריכה הועדה לפי חוק מיסוי מקרקעין את המועד לתיקון טעות אשר נפלה בשומה מארבע לשש שנים.
 דוגמה למקרה שיכול שיצדיק הארכה הינו מקום בו הנישום פעל כדי להטעות את רשויות המס.
במקרה הנדון לא רק שלא היתה כוונה להטעות שכן הצהרת הנישום היתה ללא דופי והטעות כל כולה כיתה של הרשות, אלא הוכח גם כי הנישום לא ידע על הטעות ופיכך קיבלה הועדה את הערר בקובעה :
"כשנישום פעל בתום לב ודווח בשומתו העצמית על שווי הרכישה היחסי הנכון של ארבעת החנויות (ראה נספח לסכומו של ב"כ העוררים) והטעם לטעותו של המשיב לא הוסבר בעדות בפנינו, משנמנע מהגשת תצהיר, אין להאריך את המועד הקבוע בחוק, ויש להתחשב במצבם של העוררים, שראו בשומת המשיב שומה סופית, וציפו שלא יהיו צפויים לבטולה על לא עוול בכפם. המשיב לא ביקש את תיקון הטעות בשומה בהסתמך על סעיף 85 הנ"ל".
סוגיה נוספת שנדונה בערר בעניין פריסת המס.
בהתאם להוראות סעיף 48א(ה) לחוק, במקרה של פריסת מס השבח מבקש הנישום:
" כי המס על השבח הריאלי יחושב כאילו נבע השבח בחלקים שנתיים שווים, תוך תקופה שאינה עולה על ארבע שנות מס או על תקופת הבעלות בנכס, לפי הקצרה שבהן, והמסתיימת בשנת המס שבה נבע השבח".
במקרה דנן ביקשו העוררים פריסת מס השבח במכירת שתי החנויות הנותרות. המנהל סירב להיעתר לבקשת העוררים ואישר את פריסת מס השבח במכירת חנות אחת בלבד, לטענתו לפי הנחית הוראות ביצוע מס שבח מס' 25/98.
ועדת הערר קבעה כי הוראות הביצוע מסייעות לנישומים ולרשויות המס, ובתי המשפט מתחשבים בהן ונוהגים על פיהן במידה ואינן חורגים מהוראות החוק ותכליתו, ויודגש כי  מעמד הוראות הביצוע כפופות להוראות החוק. כאשר הוראות הביצוע סותרות את הוראות החוק, על המנהל לפעול לפי הקבוע בחוק.
סופו של דבר כי הערר התקבל תוך חיוב המנהל בהוצאות.
את המערערים ייצג עו"ד עמיקם אור-זך, ממשרד עוה"ד חכם את אור-זך.

אין באמור לעיל כדי להוות משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף להתייעצות עם עו"ד מומחה בתחום!

 © כל הזכויות שמורות לחכם את אור-זך, עורכי דין, 2006