מאת עו"ד גלית בן עזרי – אבוחצירה
מוכרים דירה ? לא תכננתם כמו שצריך במועד – הסתבכתם!
לכל עסקת מקרקעין היבטי מיסוי נרחבים אשר בעלי השלכה ישירה על הכדאיות הכלכלית של העסקה ואף של עסקאות נוספות שיבואו לאחריה. רבים אינם מודעים לכך או מפחיתים בחשיבותו של עניין זה. לא אחת מוכרי דירות אינם מקבלים ייעוץ מתאים עובר למכירה או נעזרים בעורכי דין שאינם בקיאים בתחום המקרקעין והדבר יכול לעלות ביוקר.
פסק הדין בעניין ו"ע 43263-02-13 גפן נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א (פורסם בנבו), ממחיש זאת.
פרשה זו עוסקת בנישומים אשר בשנת 2008 מכרו מבנה מסחרי בתל אביב. המוכר הגיש כמקובל את הדיווח למיסוי מקרקעין ואף ערך שומה עצמית, אולם לא ביקש במסגרתו את פריסת מס השבח שהתקבל ממכירת הנכס.
בקשה זו מאפשרת למוכר לפרוס את השבח שהתקבל מהמכירה לארבע שנות מס, דבר אשר מקטין את המס השולי הנגזר ממדרגות המס, אשר במקרה הנדון היה מפחית את המס בו חויבו לקוחותיו באופן משמעותי, בסכום של כ-120,000 ש"ח.
מאוחר יותר התברר למוכרים כי ניתן היה לבצע פריסת מס בעסקה ולהקטין בכך את נטל המס שהוטל עליהם, ובשנת 2012 הגישו הנישומים בקשה לתיקון השומה משנת 2008, בבואם לחשוב כי יוכלו כעת לתקן את המעוות ולבקש את החישוב המיוחד אשר לא נערך בזמנו.
נסביר כי תיקון טעות בשומה סופית אפשרי ע"פ חוק מיסוי מקרקעין במסגרת זמן של 4 שנים ובמקרים מסוימים בלבד המצוינים בחוק, בין היתר אם נתגלו עובדות חדשות, או נפלה טעות בשומה.
בענייננו סברו הנישומים, כי תעמוד להם ההלכה הידועה לפיה סמכותו של מנהל מס שבח לתיקון טעות בשומה סופית כוללת גם טעות שבשיקול דעת וגם טעות שבכדאיות ( ע"א 736/87 יעקובוביץ נ' מנהל מס שבח מקרקעין נצרת, פ"ד מה(3) 365 (1991) ).
ואולם, ועדת הערר בהחלטתה שמה דגש על כלל הסופיות והצורך בוודאות וקבעה כי לא נפלה כל טעות בשומה המצדיקה את תיקונה בחלוף זמן כה ממושך. הנישומים הם אלה שמילאו את הפרטים על גבי טופס הדיווח לרשויות מס השבח ואין להם להלין אלא על עצמם בכך שלא ביקשו את פריסת מס השבח בעת ההיא, בבחינת "עבר זמנו בטל קורבנו".
עינינו הרואות, כי טעות בזמן אמת עשויה 'לעלות ביוקר' לצדדים המתקשרים בעסקת מקרקעין ולגרור להוצאות בסכומים של מאות אלפי שקלים, שלא נלקחו בחשבון ושאין אפשרות להתחמק מהם לאחר שכבר נחתם חוזה. במקרים רבים, הוצאות לא צפויות שכאלה הינן כה גבוהות אשר אף מעמידות בספק את כדאיותה הכלכלית של עסקת המקרקעין.
מקרה זה, כמו רבים אחרים, מדגיש את החשיבות בקבלת ייעוץ משפטי מקצועי בטרם התקשרות בעסקת נדל"ן ע"י מומחים בתחום של מיסוי מקרקעין.
אין באמור לעיל כדי להוות משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף להתייעצות עם עו"ד מומחה בתחום.
© כל הזכויות שמורות לחכם את אור-זך, עורכי דין, 2014