חיפוש
סגור את תיבת החיפוש

פרישה ממשא ומתן – האם חוסר תום- לב – פסק דין של משרדנו

מוכרים מצאו קונים פוטנציאליים לדירתם. התנהל מו"מ בין הצדדים והנושא הועבר להמשך טיפולם של עורכי דין. טיוטות חוזה הוחלפו בין הצדדים אך חוזה טרם נחתם. הלכו המוכרים ומכרו את דירתם לאחרים. הקונים הפוטנציאליים אשר החמיצו את רכישת הדירה הגישו תביעה לבית המשפט בטיעון כי המוכרים נהגו בחוסר תום לב עת ניהלו במקביל מו"מ עם קונים אחרים אשר להם נמכרה הדירה בסופו של יום.

סוגיה זו עמדה לדיון בבית המשפט אשר דחה את התביעה וקבע כי לא נפל כל פגם בהתנהגות המוכרים. המוכרים ייוצגו ע"י עו"ד עמיקם אור-זך ממשרד עורכי דין חכם את אור-זך.

נקודת המוצא אשר עמדה בפני בית המשפט היתה כי אין מחלוקת שעל צדדים למו"מ החובה לשאת ולתת בדרך מקובלת ובתום לב כאמור בסעיף 12(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973.

"על צד למשא ומתן מוטל לכלכל את מהלכיו בתום-לב, משמע בהגינות, תוך התחשבות גם בציפיות ובאינטרסים של הצד האחר ותוך נאמנות לרוח העיסקה ולמטרתה (לסיכום ההלכה ראו ע"א 6370/00 קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ (להלן – פרשת קל בנין [3]), בעמ' 298-297 בפסק-דינו של חברי הנשיא, והאסמכתאות המאוזכרות שם)." (ע"א 8144/00 עלריג נכסים (1987) בע"מ נ' ברנדר, פ"ד נז(1), 158, 170, 20.11.2002).

יחד עם זאת חשוב לזכור כי פרישה ממשא ומתן אינה בהכרח מצביעה על העדר תום לב:

"הקשר הנוצר בין צדדים למשא ומתן הוא גמיש מעצם טיבו ורופף מן הקשר הנובע מחוזה. משא ומתן מיועד לא רק לשם קביעת תוכן החוזה, אלא גם כדי לאפשר לצדדים להחליט אם אכן ייערך ביניהם חוזה. לפיכך, לא כל משא ומתן מסתיים בחוזה. צד הנכנס למשא ומתן חושף את עצמו לסיכון כי העסקה המתוכננת לא תצא אל הפועל. אין בקיום המשא ומתן ערובה לעריכת החוזה. מכאן שבאופן עקרוני עומדת לצדדים למשא ומתן הזכות לפרוש ממנו.

המגבלה העיקרית, אולי היחידה, לזכות הפרישה נובעת מעקרון תום הלב: כמו כל התנהגות במהלך משא ומתן, גם הפרישה ממנו צריכה להיות מונחית על ידי עקרון תום הלב. פרישה ממשא ומתן צריכה אפוא להיות פרישה בתום לב. פרישה בתום לב היא פרישה המודרכת על ידי שיקולים עניניים הנובעים ממהות העסקה, מהתפתחות המשא ומתן ומעמדות הצדדים לו.

בכל מקרה של פרישה ממשא ומתן יש להתחשב בנסיבות העניין, ובעיקר בשלב אליו הגיע המשא ומתן ובסיבת הפרישה. ככל שהשלב בו נמצא המשא ומתן מתקדם יותר, וככל שהצדדים קרובים יותר לתחום החוזי, נדרשת סיבה מובהקת וברורה יותר להצדקת הפרישה". (גבריאלה שלו, דיני חוזים, מהד' שניה, דין הוצאה לאור בע"מ ירושלים תשנ"ה, עמ' 54, 57).

משרדנו שיכנע את בית המשפט כי התובעים (הקונים הפוטנציאליים) גילו הססנות והעדר גמירות דעת ביחס לכניסה למערכת חוזית מחייבת ולמרות קיום מספר רב של פגישות לא היו מוכנים לעבור מהשלב הטרום חוזי לשלב החוזי. יצויין עוד כי לא נטען כי היה מדובר במערכת חוזית מסובכת או יוצאת דופן אשר הצדיקה תקופת משא ומתן כה ארוכה, אלא היה מדובר בעסקה רגילה של רכישת דירת מגורים. במצב זה קבע בית המשפט כי הנתבעים היו רשאים בהחלט להתייאש מהסיכוי לכרות עמה הסכם, לפרוש מהמשא ומתן עם התובעים ולחפש רוכש נוח והחלטי יותר.

חשוב לציין כי בהחלט יכולה להיות תוצאה אחרת ולעיתים פרישה ממו"מ יכולה להתפרש כחוסר תום לב. יתרה מזאת ישנם מקרים בהם גם ניהול מו"מ מקביל יכול להתפרש כחוסר תום לב או אף כהפרת חוזה אם לדוגמה היתה התחייבות של לנהל מו"מ מקביל.

בית המשפט אף נדרש לשאלה האם אי גילוי המו"מ המקביל היווה לכשעצמו הפרת חובת תום הלב.

באשר לשאלה אם אי גילוי ניהול משא ומתן מקביל עם גורם שלישי מהווה חוסר תום לב, נקבע על ידי בית המשפט כי אין תשובה אחידה והיא תלויה תמיד בנסיבות העניין:

"התשובה לשאלה זו אינה אחידה, אלא תלויה בנסיבות. כך, יש לברר אם ניתנה למשתתפי המשא ומתן הבטחה שלא ייערך משא ומתן מקביל. ואולי להיפך: נאמר להם מפורשות שבמקביל למשא ומתן עמם מתנהל משא ומתן עם אחרים" (ג' שלו, דיני חוזים, לעיל, בעמ' 54)

השאלה האם קיימת חובה ליתן לצד במשא ומתן אפשרות לשפר הצעה לאור הצעתו של גורם אחר מהווה שאלת נגזרת לסוגייה הכללית של קיום חובה לגלות ניהול משא ומתן מקביל, וכאמור לעיל, לא קיימת תשובה אחידה לשאלה זו. יחד עם זאת, גם אם קיימת חובה כללית לגלות משא ומתן מקביל אין זה ברור כלל כי קיימת גם חובה לידע צד שכנגד אודות הצעות ספציפיות, על פרטיהן. בתחום העסקים, לעומת תחומים אחרים, בין צדדים למשא ומתן יש תפקיד נכבד וראוי לפערי מידע ואי-ודאות (בתנאי שלא הושגו בדרך בלתי ראויה); צד למשא ומתן אינו יכול ואינו רשאי לצפות לשקיפות ללא גבולות ביחס לשיקוליו ומעשיו של הצד שכנגד. יצירת רמת ודאות גבוהה בין צדדים למשא ומתן מלווה בדרך כלל בתג מחיר, כגון תשלום עבור תקופת בלעדיות או חתימה על זכרון דברים (ת"א (חי') 16434/03 יעקב בן ישי נ' יאיר לביא עו"ד (נבו, 5.12.2006).

עו"ד אור-זך הצליח לשכנע את בית המשפט כי על רקע עובדות המקרה, העדר התחייבות לייחודיות והעובדה שהדירה נותרה כל העת מוצעת בשוק הפתוח ושלא נחתם זכרון דברים כתוצאה מסירוב התובעים, לא היו הנתבעים היו חייבים לערב את התובעים בפרטי המשא ומתן האחר שניהלו, או אף לתת בידם הזדמנות לשפר את הצעתם. לתפיסת בית המשפט, דיני החוזים, ובפרט- עקרון חופש החוזים, איפשרו לנתבעים מרחב פעולה גדול בנושא זה. הם היו רשאים לגלות קיומו של מציע אחר אילו רצו לעשות זאת, או שלא לעשות זאת אילו לא רצו.

המסר המתבקש מפסק הדין הוא כפול. ראשית אל לצדדים למתוח את הגבול יתר על המידה שכן ההזדמנות עלולה לעבור בסופו של יום לפתחו של אחר. שנית כדאי להיות ערים לכלים שמעמיד המשפט לשמירת זכויות של קונים פוטנציאליים כמו עריכת התחייבות מפורשת לאי ניהול מו"מ מקביל, הגבלת המו"מ לתקופה קצובה או אף חתימה על זכרון דברים. יצוין מנגד כי לחתימה על זכרון דברים עלולות להיות השלכות מסובכות לא פחות.

לפסק הדין ראה תא"מ 1113-12-08 כהן ואח' נ' רוזנשטיין ואח' ניתן ביום ‏26/01/2010

 אין באמור לעיל כדי להוות משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף להתייעצות עם עו"ד מומחה בתחום!

 © כל הזכויות שמורות לחכם את אור-זך, עורכי דין, 2010